Vorlage - VO/2022/11436  

Die Baumaßnahme „Umbau und Sanierung Behnhaus Drägerhaus“ am Standort Königstraße 9 - 11 wird, bei Mehrkosten i.H. von 4.750.000 €, mit Gesamtkosten in Höhe von 12.900.000 € fortgesetzt.

1. Allgemeines

Es wird Bezug auf die Beschreibung der Baumaßnahme der Vorlage VO/2020/08858-01 vom 07.05.2020 genommen.

1.1  Zeitliche Übersicht

Planungsbeginn (Auftrag Architekt):    Februar 2015

EW-Bau:        Mai 2016

Baubeginn BA Empfangszimmer für das    Dezember 2019

Buddenbrookhaus (als vorgezogene Maßnahme)

Übergabe Empfangszimmer an Nutzer:   März 2020

Projektfreigabe zur Umsetzung des Projektes:  07.05.2020 - VO/2020/08858-01

Baubeginn BA Kellersanierung:    Dezember 2020

Fertigstellung BA Kellersanierung:    Oktober 2021

Beginn vorgezogene Maßnahmen/

Archäologische Grabungen Küchenhof Behnhaus:  3. Quartal 2022

Fertigstellung vorgezogene Maßnahmen

Archäologische Grabungen Küchenhof Behnhaus:  1. Quartal 2023

Baubeginn BA Behnhaus:     1. Quartal 2023

Übergabe Gebäude Behnhaus an Nutzer:    3. Quartal 2024

Baubeginn BA Drägerhaus:     3. Quartal 2024

Übergabe Gebäude Drägerhaus an Nutzer:   2. Quartal 2026

1.2 Aktueller Stand der Maßnahme

Die Durchführung der vorgezogenen Maßnahme „Kellersanierung“ wurde im Oktober 2021 abgeschlossen. Es wurde eine umfassende Mauerwerkssanierung in den Kellern des Behn- und des Drägerhauses durchgeführt. Im Zuge der genannten Arbeiten wurde bereits ein Teil der Schadstoffsanierung umgesetzt sowie vorbereitende Arbeiten für die folgenden Bauabschnitte Behn- und Drägerhaus ausgeführt. Das Baugeschehen war beeinflusst durch die Corona-Pandemie. Der erst in der Ausführung festgestellte mikrobielle Befall von Mauerwerksflächen und dessen Behandlung sowie Arbeiten an den Kelleraußenwänden, führten zur verzögerten Fertigstellung im Oktober 2021. Da der Heizungsumschluss im Jahr 2022 außerhalb der Heizperiode nicht mehr möglich war und der Umschluss der Heizung erst nach Abschluss der Heizperiode 2022/23 erfolgen kann, ist der Baubeginn des 1. Bauabschnitts „Behnhaus“ für Anfang 2023 geplant. Die Fertigstellung der Ausführungsplanung sowie die Vorlage der Vergabeunterlagen sind für September 2022 vorgesehen. Teilmaßnahmen, welche ein hohes Maß an Terminrisiken im Projektablauf/Bauzeitenplan darstellen, werden vorgezogen und in 2022 umgesetzt, um die bauzeitlichen Abhängigkeiten zu reduzieren. Hierzu gehören im Wesentlichen die Rückbauarbeiten der Bebauung, sowie die archäologischen Grabungen im ehem. Küchenhof des Behnhauses, welche sich seit Juli 2022 in der Ausführung befinden.

1.3  Kostenentwicklung

Die aktuellen Kosten stellen sich nach Kostengruppen im Vergleich zur EW-Bau 2016 und zur Projektfreigabe aus 2020 wie folgt dar:

Im Jahr 2020 wurde die Projektfreigabe auf der Grundlage der eingereichten und vorliegenden EW-Bau von 2016 mit aktualisierten Baukosten in Höhe von 8.150.000,- € erteilt.

Inklusive Baupreissteigerungen, erhöhten Kosten für die Mauerwerkssanierung der Kellergewölbe von Behn- und Drägerhaus, zusätzlichen Baunebenkosten, neuen Planungserkenntnissen und erweitertem Planungsauftrag belaufen sich die derzeitigen Kosten nunmehr auf 12.900.000,- €.

2. Anlass für diese Vorlage

Nach § 1 Nr. 1 der am 26.03.2015 von der Bürgerschaft beschlossenen Fassung der Zuständigkeitsordnung ist eine erneute Entscheidung des Hauptausschusses zur Fortführung des beschlossenen Vorhabens herbeizuführen, wenn die Gesamtkosten um mehr als 20 % oder um mehr als 175.000,- € netto überschritten werden. Diese Entscheidung ist jetzt erforderlich, da die Kosten nach der jetzt vorgelegten, überarbeiteten Kostenermittlung gegenüber der Kostenermittlung aus 2020 um ca. 4.735.000,- € steigen.

Aus den folgenden Gründen konnte die erforderliche Vorlage zur Fortsetzung des Projektes erst im September 2022 erstellt werden:

1. Im Rahmen der weiterführenden Planungsprozesse aller Fachdisziplinen mussten neue Detaillierungen vorgenommen werden. Die Mehrkosten, als Ergebnis der vertieften Planung, ließen sich erst jetzt fundiert beziffern.
2. Die Anforderungen an Sicherheitsbelange und Barrierefreiheit, sowie sich daraus ergebende Mehrkosten, konnten erst nach erweiterten Planungsumfängen ermittelt werden. (Die Anforderungen der Versicherung wurden erst Anfang 2022 aktualisiert, 2015 war die Schaffung der Barrierefreiheit noch nicht im Planungsauftrag enthalten.)
3. Der Sanierungsbedarf der Dächer der beider Häuser, sowie der Gebäudefassaden waren in der EW-Bau von 2016 aus Kostengründen zunächst zurückgestellt worden. Jedoch hat sich der Erhaltungszustand der genannten Bauteile seit dem vergangenen Projektzeitraum deutlich verschlechtert. So kam es in Jahren 2021 und 2022 stark gehäuft zu Wassereinbrüchen in den Dachräumen des Gebäudeensembles, was eine zeitnahe Sanierung der Dächer unumgänglich macht.
4. Aufgrund der komplexen Zusammenhänge der unter 1. – 3. genannten Punkte wurde eine ganzheitliche Betrachtung der Gebäude über den bisherigen Planungsauftrag hinaus angestellt und in einem „Nachtrag zur EW-Bau“ als fundierte Entscheidungsgrundlage zur Fortsetzung des Projektes zusammengefasst. Im Rahmen der hier vorliegenden Vorlage wird nun die Fortsetzung des Projektes beantragt. Die Kosten wirken sich, durch entstehende Synergien in der Umsetzung der bisher geplanten Maßnahmen, nicht in voller Höhe auf die Mehrkosten aus (z. B. Gerüst für Fenster und Fassade).

3. Begründungen der Mehrkosten

3.1 Übersicht zur Mehrkostenentwicklung nach Kostengr. (Differenz 2020 zu 2022):

3.2 Übersicht zur Mehrkostenentwicklung nach Themen (Differenz 2020 zu 2022):

3.3 Erläuterung:

Das Projekt startete nach der Freigabe bereits unter einem erheblichen Zeitdruck. So wurde im Jahr 2020 bereits mit der Kellersanierung des Behn- und Drägerhauses als vorgezogene Maßnahme begonnen, um Fördermittel des BKM beanspruchen zu können. Aufgrund von erhöhten Submissionsergebnissen für die Arbeiten der Mauerwerkssanierung sowie der Corona-Pandemie geschuldeten Lieferengpässen und Mitarbeiterausfällen kam es jedoch zum zeitlichen Verzug, welcher zusätzliche Kostensteigerungen zur Folge hatte.

Es entstehen Mehrkosten durch erforderliche begleitende Erdarbeiten vom städtischen Bereich Archäologie im Zusammenhang mit der Herrichtung des ehemaligen Küchenhofs für die Errichtung des neuen Erschließungskerns/Aufzugsanlage im Behnhaus.

Weitere Mehrkosten sind auf Grund der aktuellen Marktsituation und der daraus entstandenen Preissteigerung entstanden.

Die Mehrkosten verteilen sich zu 22 % auf die Kostengruppe 400 und 54 % auf die Kostengruppe 300. Hier sind die vorgezogenen Maßnahmen, Sofortmaßnahmen und die Mauerwerkssanierung im Keller berücksichtigt. In den Mehrkosten der KGR 700/Punkt 1 Baunebenkosten sind anteilige Baunebenkosten von 25 % enthalten.

Aufgrund der Sensibilität des Objektes hinsichtlich der Ausstattung wie auch Ausstellungsgegenständen, der Fortführung des Museumsbetriebs während der Umsetzung des jeweiligen Bauabschnittes (1. BA Behnhaus, 2. BA Drägerhaus) wurde nach Abstimmung zwischen der Museumsleitung und dem GMHL festgelegt, zur Überwachung der Zugänglichkeit während der Bauausführung eine entsprechende Sicherheitskontrolle durchführen zu lassen. Bei der Ermittlung der Kosten wurde der derzeitig geplante Ausführungszeitraum von 36 Monaten angenommen.

Die Kostenermittlung basiert auf einer weitestgehend fertiggestellten Ausführungsplanung und der darauf aufbauenden bepreisten Leistungsverzeichnisse für den 1. Bauabschnitt Behnhaus. Die Kostenermittlung für den 2. Bauabschnitt basiert auf einer erweiterten Kostenberechnung. Die Kosten wurden für die Zeiträume der Ausschreibung kalkuliert. Jedoch kann es aufgrund des hohen kalkulatorischen Risikos der Unternehmer und der langen Bauzeit zu überdurchschnittlichen Teuerungsraten kommen, woraus sich Abweichungen zwischen Kostenberechnung und Angebot ergeben können. Aufgrund der aktuellen Konjunktur und den Entwicklungen am Rohstoff- und Materialmarkt kann keine fundierte Aussage über definierte Preissteigerungen für den 2. Bauabschnitt erfolgen.

Während der gesamten Planungsphase und Bauzeit wurde und wird projektbegleitend von den Planern und durch das GMHL sondiert, ob Einsparungen in der Umsetzung der Maßnahme erfolgen können. Diese würden, soweit unter Wahrung der Nutzeranforderungen möglich, umgesetzt werden. Bisher konnten bei Berücksichtigung aller realistischen Aspekte jedoch keine wesentlichen Kosteneinsparungen identifiziert werden.

Eine Reduktion des erweiterten Planungsauftrages gem. dieser Vorlage wäre nur durch den Entfall der im Folgenden erläuterten Bauteile und Teilmaßnahmen (Sanierung der Dachflächen, Sanierung der Fassadenflächen, Entfall der Umsetzung des umfassenden Bedarfskonzeptes zur Barrierefreiheit oder des Sicherheitskonzeptes) möglich. Dazu folgende Erläuterungen:

1. Dachflächen/Tragwerk

Bei einem erneuten Zurückstellen der Instandsetzung der gemäß aktuell durchgeführter Bestandsaufnahme der Dachflächen festgestellten Mängel, sind weitere Durchfeuchtungen und Substanzschäden am Tragwerk zu erwarten. Die Sanierung der Balkenköpfe ist bereits Bestandteil der Maßnahme.

2. Fassaden

Auch der Zustand der Bausubstanz der Fassaden würde sich bei einem erneuten Zurückstellen weiter verschlechtern. Der Zustand der Fassaden und Skulpturen ist bereits stark angegriffen. Ein im Innenraum umfangreich saniertes Gebäude mit einer rissdurchsetzten, beschädigten Fassade hätte ein kontroverses Erscheinungsbild zur Folge. Darüber hinaus wären nach Fertigstellung der jetzigen Maßnahme neue Projekte zur Behebung der o. g. Mängel zu veranlassen - mit erneuter Gerüststellung an allen Fassaden.

Die gleichzeitige Bearbeitung der Dächer, Entrauchung, Sicherheitsmaßnahmen, Blitzschutz, Fassade und Fenster im Rahmen der jetzigen Maßnahme hätte die Nutzung von Synergieeffekten zur Folge, welche sich monetär günstig sowie durch die einmalige Gerüststellung auch positiv auf die öffentliche Wahrnehmung auswirken würden.

3. Barrierefreiheit

Die im Projektumfang von 2020 enthaltenen Maßnahmen zur Barrierefreiheit beinhalteten lediglich räumliche Anpassungen im Eingangsbereich, den Aufzug und die WCs. Gemäß dem neuen Konzept, das mit einer Gutachterin für Barrierefreiheit entwickelt wurde, werden alle Ausstellungsbereiche barrierefrei und das Haus ganzheitlich überarbeitet.

Der Entfall der Maßnahmen aus dem Bedarfskonzept zur Barrierefreiheit hätte somit Auswirkungen auf die barrierefreie Gesamterschließung des Gebäudes.

4. Sicherheitskonzept

Im Rahmen der Erstellung eines Sicherheitskonzeptes wurde das Gebäude u. a. hinsichtlich der Einbruchhemmung bewertet. Daraus resultierende Maßnahmen sind wesentlich in der KG 331 abgebildet. Ein Aufrüsten der denkmalgeschützten Fenster ist nicht möglich. Aus dem energetischen Gesamtkonzept ist der generelle Einbau von Winterfenstern erforderlich. Die Widerstandsklassen sämtlicher Winterfenster wurden daher entsprechend den Vorgaben angepasst und unter Berücksichtigung der gestalterischen Anforderung erreicht.

Durch die sich ergebenden Synergien, dem Bedarf an Austausch und Ertüchtigung der Fenster aus energetischen und sicherheitsrelevanten Belangen, können die Kosten gegenüber einer zeitversetzten/getrennten Umsetzung reduziert werden. Wenn das SI-Konzept nicht zur Ausführung kommt, werden erforderliche Sicherheitskriterien der Versicherer nicht erfüllt, welche mindestens andere Konditionen fordern oder im Falle von Leihausstellungen von anderen Museen, diese nicht zulassen.

Darstellung der ausschlaggebenden Abweichungen (Differenz 2020 zu 2022):

Maßgebliche Kostenveränderungen entsprechend der Übersicht unter 3.2 sind:

1. Baunebenkosten (Mehrkosten ca. 868.000,- €):

• In der letzten Planungsfreigabe 2020 wurden zu geringe Ansätze für begleitende Planungs- und Fachingenieurleistungen etc. angenommen bzw. mussten noch weitere Fachplaner:innen involviert werden. Dies betrifft z. B.:

Fachbauleitung Mauerwerkssanierung, Bauforschung, Schadstoffgutachten, Baugrundgutachten, bauphysikalische Berechnungen, restauratorische Voruntersuchungen im Gesamtgebäude, Erarbeitung von Antragsunterlagen diverser Förderanträge (BKM, BEG etc.), Nachtrag Sicherheits- und Gesundheitskoordination, Beweissicherung des Nachbargebäudes aufgrund der Aufzugsarbeiten, Fachplanung Barrierefreiheit.

Mehrkosten ca. 196.000,- € brutto.

• Durch die Erhöhung der anrechenbaren Kosten resultieren Mehrkosten der Architekten- und TGA-Planer-Honorare, die ca. 552.000,- € betragen.
• Da die Maßnahme bei fortlaufendem Museumsbetrieb umgesetzt wird, ist zur Überwachung der Zugänglichkeit eine entsprechende Sicherheitskontrolle durchzuführen.

Mehrkosten ca. 120.000,- € brutto.

2. Baupreissteigerung (Mehrkosten ca. 575.000,- €):

• Aufgrund der aktuellen Marktsituation im gesamten Baugewerbe und der daraus resultierenden Preisentwicklung wurden für den Jahreswechsel 2022/23 (Baubeginn 1. BA Behnhaus) folgende Preissteigerungen zugrunde gelegt:

KG300  Bauwerk und Baukonstruktion     5,0 %

KG400  TGA Heizung-Lüftung-Sanitär    13,4 %

KG400  TGA Elektrotechnik       6,0 %

3. Mehrkosten aus vertieftender Planung (Mehrkosten ca. 1.205.000,- €) z. B.:

• Erhöhter Kostenaufwand für die Auslagerung von Inventar u. Kunstgegenständen des Behn- u. Drägerhauses. Mehrkosten ca. 68.000, - € brutto.
• Für die archäologische Grabung (im Bereich des zukünftigen Aufzuges) ist eine vorgezogene Maßnahme zur Freilegung des Innenhofes und Durchführung der Verbauarbeiten vorgesehen. Aufgrund des Zustandes der Grenzmauer musste eine grundlegende Planungsüberarbeitung der Verbaustellung erfolgen. Ursprünglich war ein klassischer Verbau mit Holzbohlen vorgesehen, nun muss eine durchgehende Stahlbetonwand in WU-Beton und die Durchführung der abgetreppten Gründungsmaßnahme im Bereich des neuen Aufzugs errichtet werden. Mehrkosten 146.000,- € brutto.
• Sondierungen sowie neu hinzukommende Abdichtungsmaßnahmen an den hofseitigen Kelleraußenwänden des Drägerhauses, notwendige Reparaturen an der straßenseitigen Kasematte des Drägerhauses, notwendige Erneuerung des Terrassenbelags und vorgezogene Interimslösungen. Mehrkosten 52.000,- € brutto.
• Änderung der Verlegewege von Heiz- und Lüftungsleitungen im Keller des Behnhauses und Drägerhauses. Mehrkosten 172.000,- € brutto.
• Detaillierte Planung und Anpassung der Fußbodenheizung der Diele im Behnhaus u. a. aufgrund der nur sehr gering möglichen Gesamtaufbauhöhe. Mehrkosten 11.000,- € brutto.
• Installation von 2 zusätzlichen Rauchschutzklappen in der zentralen Zuluft- und Abluftleitung der Lüftungsanlage für das Depot im KG des Behnhauses. Mehrkosten 3.800,- € brutto
• Aus restauratorischen Gründen empfohlene Erweiterung der Sockelleistenheizung im KG des Behnhauses. Mehrkosten 7.000,- € brutto.
• Auf Grund der notwendigen brandschutztechnischen Trennung des 1. OGs und des 2. OGs im straßenseitigen Hauptflügel des Drägerhauses sind Lüftungskanäle mit zusätzlichen Brandschutzklappen erforderlich. Mehrkosten 14.000,- € brutto.
• Mehrkosten in der KG 444 Niederspannungsanlagen bspw. durch Anpassungen von

Fußbodentanks und Installationsgeräten sowie der nach Prüfung der elektrischen Installation im Drägerhaus erforderlichen Neuinstallation. Mehrkosten 113.000,- € brutto.

• Mehrkosten durch Detailierung der Beleuchtungsanlagen in der Ausführungsplanung. Mehrkosten 212.000,- € brutto.

4. Mehrkosten Erweiterter Planungsauftrag entsprechend der Erläuterung unter 3.3

    (Mehrkosten ca. 1.752.000,- €):

• Dachsanierung

Mehrkosten ca. 93.000,- € brutto

• Fassadensanierung/Malerarbeiten

Mehrkosten ca. 312.000,- € brutto

• Gerüstbauarbeiten

Mehrkosten 105.000,- € brutto

• Umfangreiche, sicherheitsrelevante und denkmalgerechte Ertüchtigungen von Fenstern (Kastenfenster) und Türen im Bestand zur Umsetzung des Sicherheitskonzeptes

Mehrkosten 988.000,- € brutto

• Erweiterung der Gefahrenmelde- und Alarmanlage zur Umsetzung des Sicherheitskonzeptes.

Mehrkosten 86.000,- € brutto

• Maßnahmen zur Verbesserung der Barrierefreiheit

Mehrkosten 168.000,- € brutto.

5. Mauerwerkssanierung Kellergewölbe (Mehrkosten ca. 228.000,- €):

• Mehrkosten aufgrund von erhöhten Submissionsergebnissen für die Arbeiten der Mauerwerkssanierung, Kostensteigerungen durch Corona bedingten zeitlichen Verzug und Nachtragsleistungen.

Mehrkosten ca. 228.000,- € brutto

6. Archäologie (Mehrkosten ca. 107.000,- €):

• Erforderliche begleitende Erdarbeiten vom städtischen Bereich Archäologie im Zusammenhang mit der Herrichtung des ehemaligen Küchenhofs für die Errichtung des neuen Erschließungskerns/Aufzugsanlage im Behnhaus.

Mehrkosten ca. 107.000,- € brutto

4. Begründung der Dringlichkeit

Die Maßnahme „Behnhaus Drägerhaus Umbau und Sanierung“ ist soweit fortgeschritten, dass Ende Oktober 2022 die Ausschreibungen und Ende Januar 2023 die Vergaben der KG (Kostengruppen) 400 des 1.BA und 2.BA sowie eines Großteils der Gewerke der KG 300 für den 1.BA geplant sind und durchgeführt werden müssen. Eine Verzögerung bzw. Verschiebung des Vergabezeitraums hätte Folgen auf den Bauablauf, da dieser an die Heizperioden 22/23 und 23/24 gekoppelt ist. Eine Verschiebung hätte somit eine Verzögerung im Gesamtprojektverlauf von bis zu einem Jahr zur Folge. Daher ist es dringend erforderlich die Freigabe zur Fortsetzung der Baumaßnahme im September 2022 zu erteilen.

5. Deckung des Mehrbedarfs

Für das Haushaltsjahr 2023 sind gemäß Mittelabflussplan (siehe Anhang) Mittel in Höhe von 3.215.000,- € erforderlich. Hierfür stehen voraussichtlich 108.000,- € aus Restmitteln aus 2022 und die weiteren 1.000.000,- € als Urbudget aus 2023 zu Verfügung.

Eine Deckung der dann noch fehlenden 2.215.000,- € für 2023 erfolgt durch das investive

Bereichsbudget vom GMHL und wird unterjährig rechtzeitig auf dem Produktsachkonto zur

Verfügung gestellt.

Die geplanten Vergaben im 4. Quartal 2022 für den 1. BA Behnhaus werden gedeckt durch folgende Verpflichtungsermächtigungen:              VE22 zL. 2023 2.000.000,- Euro

 VE22 zL. 2024 2.900.000,- Euro

 VE22 zL. 2025    900.000,- Euro

Der gem. o. g. Kostenzusammenstellung genannte Bedarf in Höhe von 12.900.000,- € wird in der Haushaltsanmeldung für 2023 hinsichtlich der Ordnung der Urbudgets und der VEs entsprechend angepasst.

Ergänzend ist zu erwähnen, dass für das Projekt Bundeszuwendungen aus „Mitteln der Beauftragten der Bundesregierung für Kultur und Medien (BKM) zur Substanzerhaltung und Restaurierung von unbeweglichen Kulturdenkmälern von nationaler Bedeutung“ jährlich beantragt werden. Für das Jahr 2020 wurden bereits 276.285,- € ausgezahlt, für das Jahr 2021 wurden weitere 117.000,- € bewilligt, für das Jahr 2022 weitere 178.225,- €.

Weitere Fortsetzungsanträge für die Jahre 2023 bis 2026 werden gestellt. Eine maximale Förderhöhe könnte insgesamt ca. 1,4 Mio € betragen, der zu erwartende Förderbetrag kann nicht prognostiziert werden, da die Anträge nur jährlich gestellt werden können und jeweils eigene Förderbescheide erhalten. Dies impliziert allerdings aktuell auch die Chance, aufgrund des nunmehr erhöhten Projektumfangs höhere Fördermittel zumindest zu beantragen und u. U. zu erhalten. Darüber hinaus wird versucht, weitere Mittel bei anderen Förderprogrammen zu generieren. 

Die durch Bundes-/Landesmittel geförderte Sanierungsmaßnahme Dräger-/Behnhaus enthält neben den Kosten der reinen Gebäudesanierung auch Kosten für den Ersatz/die Erneuerung von Betriebsvorrichtungen, die im direkten Zusammenhang mit dem Betrieb des Museums stehen und diesem zuzuordnen sind.

Das GMHL stellt die investive haushaltsmäßige Ordnung her, plant, beauftragt und rechnet alle Gewerke einschließlich der Betriebsvorrichtungen im Rahmen der Gesamtmaßnahme ab. Nach Fertigstellung der Gesamtmaßnahme und Abrechnung der Anlage im Bau durch die Anlagenbuchhaltung werden die dem Museum zuzuordnenden Betriebsvorrichtungen als Einzelanlagen dem Produkt Lübecker Museen 251001 abschreibungspflichtig zugeordnet.

Anlage 1: Finanzielle Auswirkungen