Rückblick In den alten Lübecker Erbbauverträgen der 1920er Jahre war vorgesehen, nach 5 Jahren nachzuprüfen, ob der ursprünglich angesetzte Erbbauzins noch angemessen ist. Ergebnis dieser Nachprüfung im Jahre 1930 war eine Neufestsetzung des Erbbauzinsfußes auf 4% und der Zusatz „Bei der Festsetzung wird vor allem Rücksicht auf die Höhe des Zinsfußes genommen, den der Lübeckische Staat in dem letzten Jahre vor dem Zeitpunkt, von dem an die Festsetzung gelten soll, durchschnittlich für seine Anleihen zu zahlen gehabt hat.“ (Anhang 1 „Betrifft: Erbbaugrundstück Gärtnergasse“).
Die direkte Koppelung des Erbbauzinses an den Kapitalmarktzins bewirkt, dass der Ertrag aus dem Erbbauzins plus Grundstückspreis jederzeit dem verzinsten Ertrag aus einem hypothetischen Verkauf entspricht. Warum die Inflationsrate nicht berücksichtigt wurde, kann nur vermutet werden. Nach der Hyperinflation 1922/23, die niemand wieder erleben wollte, waren die Preise mit leichter Deflation nahezu stabil. Eine stetige Inflationsrate von rund 2%, wie sie heute normal erscheint und von der EZB erstrebt wird, war 1930 unbekannt. Es bestand anscheinend kein Bedarf nach einer Wertsicherung. Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) bot auch keine Möglichkeit einer indexbasierten Wertsicherung. Der § 9a ErbbauRG, der die Grundlage für die indexbasierte Wertsicherung des Erbbauzinses schuf, wurde erst 1974 in das Gesetz eingefügt.
Die Berechnung des Endwerts eines festgelegten, verzinsten Geldbetrages nach einem festgelegten Zeitraum ist seit Jahrhunderten bekannt, ebenso die des Endwerts eines nachschüssigen Sparplans. Es ist davon auszugehen, dass der Lübeckische Staat 1930 bewusst den Erbbauzinsfuß derart festlegte, dass der Ertrag aus dem hypothetischen Verkauf des Grundstücks dem Ertrag aus dem Erbbaurecht plus Grundstück entsprach.
Durch die Wertsicherung in den Anschluss-Verträgen für auslaufende Erbbaurechte und die Beibehaltung eines Erbbauzinsfußes von 4% wird dieses Prinzip von der Lübecker Bürgerschaft zu Ungunsten der Erbbauberechtigten verlassen.
Vorgehensweise Die GAL-Fraktion hat ein numerisches Rechenprogramm entwickeln lassen, das den Ertrag aus einem wertgesicherten Erbbaurecht für Lübeck als Erbbaurechtsausgeber errechnet. Der Ertrag kann in Abhängigkeit vom Grundstückspreis, dem Erbbauzinsfuß, dem Kapitalmarktzins, der Inflationsrate und der Vertragslaufzeit berechnet werden. Die Programme, die Eingabedatensätze und die ausführlichen Ergebnisausdrucke sind im Anhang 2 “Numerisches Rechenprogramm“ zusammengestellt. Die Spalte „Erbpacht“ im Ergebnisausdruck gibt jeweils den Betrag an, den die bis zum entsprechenden Jahr gezahlten Erbbauzinsen plus Zins und Zinseszins zum Ertrag am Ende der Laufzeit beitragen.
Die Erträge aus Verkauf und Erbbaurecht ergeben sich nach dem „Sparbuch-Prinzip“. Im Falle des Verkaufs legt die Gemeinde sofort den Verkaufserlös zum Kapitalmarktzins an. Nach
einem Jahr erhält die Gemeinde Zinsen auf ihr angelegtes Geld und legt Verkaufserlös und Zinsen
zum selben Zinssatz wieder an usw. Im Falle des Erbbaurechts erhält die Gemeinde am letzten Tag des ersten Jahres den ersten nachschüssigen Erbbauzins und legt diesen Zins sofort zum Kapitalmarktzins an. Am letzten Tag des nächsten Jahres erhält die Gemeinde den nächsten Erbbauzins und legt diesen, zusammen mit den Zinsen auf den ersten Erbbauzins, wieder an usw. Dieser Ansatz ist konservativ bezüglich des Ertrags aus Erbbauzinsen. Nach Ablauf des Erbbaurechts werden die bis dahin angesammelten Erträge verglichen. Zum Ertrag aus dem Erbbaurecht wird der Grundstückswert hinzugerechnet – denn das Grundstück gehört immer noch der Gemeinde. Der Grundstückswert nimmt im Modell während der Laufzeit mit der Inflationsrate zu. Tab. 1 zeigt an Lübecker Grundstücken der 1920er und 1950er Jahre, dass diese Annahme konservativ ist.
Tab. 1: Wie sich die Grundstückspreise entwickelt haben
Es wird die Preisentwicklung von Lübecker Erbbaugrundstücken (E) und einem ursprünglich gekauften Grundstück (K) aufgelistet. Die Auswahl der Grundstücke ist nicht repräsentativ.
ArtOrt JahrPreis¹ ²BodenrichtwertRendite
pro m² 2016 (€/m²) (%/Jahr)
EGärtnergasse19251,50 RM2604,3
EVirchowstraße19266,00 RM³1702,3
KDorfstraße19363,00 RM1703,3
EDorfstraße19493,00 DM1707,2
ESudetensiedlung19503,50 DM1707,0
EDornbreite19511,40 DM1758,7
¹ Reichsmark (RM) werden entsprechend der Kaufkraft in € umgerechnet. Es ergeben sich inflationsfreie Realrenditen. 1 RM = 3,60 € (1925, 1926) und 1 RM = 4,10 € (1936).
https://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Downloads/Statistiken/Unternehmen_Und_Private_Haushalte/Preise/kaufkraftaequivalente_historischer_betraege_in_deutschen_waehrungen.pdf?__blob=publicationFile
² DM werden mit dem gesetzlichen Wechselkurs 1€ = 1,96 DM umgerechnet. Es sind keine Realrenditen.
³ „Solange die Straße noch kein Kleinpflaster, Siel- und Wasserleitung erhalten hat“ galt ein Preis von 4 RM/m².
Die Ergebnisse der Modellrechnungen der unterschiedlichen Szenarien bezüglich des Erbbauzinsfußes sowie der Inflation zeigt Tab. 2.
Tab. 2: Ertrag aus einem Erbbaurecht im Vergleich mit dem Verkauf des Grundstücks nach 99 Jahren
Fall Erbbauzins¹Ertrag Erbbau Grundstück Ertrag Verkauf ² Ertrag Erbbau³
[Mio €] [T €] [Mio €] [%]
1 4/4/0 4,76 100 4,86 100
2 4/4/2 7,98 712 5,344 163
3 4/4/2 7,98 712 4,86 179
4 2,1/4/2 4,19 712 4,86 101
5 2; 3; 4/4/2 4,93 712 ( 600 m²) 4,86 116
6 2; 3; 4/4/2 4,93 883 (1000m²) 6,045 96
¹ Die Zahlen stehen für Erbbauzinsfuß/Kapitalmarktzins/Inflationsrate jeweils in %. Der für den Erbbauzins relevante Grundstückspreis beträgt jeweils 100 000 €.
² Der Ertrag aus dem Verkauf wird nach Anhang 3, Gl. 1 berechnet.
3 Ertrag aus dem Erbbaurecht+Grundstück, angegeben in % des Ertrags aus dem Verkauf
4 Der Verkaufspreis beträgt 110% des Grundstückwerts
5 Der Verkaufspreispreis beträgt auf Grund der „Gartenlandregelung“ 124 286 €
Bei den Modellrechnungen werden die Erbbauzinsfüße verwendet, die ab 1930 für die in den 1920er Jahren abgeschlossenen Erbbauverträge (Fall 1) oder im April 2016 (Fall 2) und im Mai 2017 (Fall 3, 5 und 6) von der Bürgerschaft für die Anschluss-Erbbau-Verträge festgelegt wurden. Fall 3 gilt für alle Erbbauberechtigten, die ihr Erbbaurecht nach dem 1. Juni 2017 erworben haben, deren Grundstück kleiner als 601 m² ist und die nicht zu den privilegierten Erben des Bürgerschaftsbeschlusses vom Mai 2017, Ziffer 3, gehören. Als Kapitalmarktzins wurde der Zins eingesetzt, den das Lübecker Liegenschaftsamt in entsprechenden Fällen verwendet, 4%. Die Inflationsrate entspricht in allen Modellierungen außer Fall 1 dem angestrebten Wert der EZB von 2% p.a.
Der Ertrag aus dem Erbbaurecht in Fall 1 kann auch mit der finanzmathematischen Formel für den Endwert einer nachschüssigen Rente berechnet werden. Fall 1 dient auch der Verifikation des numerischen Modells.
Fall 4 berechnet den Erbbauzinsfuß, bei dem der Ertrag aus Erbbaurecht+Grundstückswert und der Ertrag aus dem Verkauf einander entsprechen.
Fall 1 und Fall 4 legen nahe, dass der Ertrag aus Erbbauvertrag+Grundstückswert dem Ertrag aus dem Verkauf entspricht, wenn gilt:
Erbbauzinsfuß = Kapitalmarktzins – Inflationrate
Die GAL-Fraktion hat diese Vermutung überprüfen lassen. Der beauftragte Mathematiker beweist im Anhang 3 „Zu Erbbaurechten mit wertgesichertem nachschüssigen Erbbauzins“:
Wenn
- der Preis pro m² beim Kauf und beim Erbbaurecht gleich ist
- der Erbbauzinsfuß gleich dem realen Kapitalmarktzins ist,
Erbbauzinsfuß = Kapitalmarktzins - Inflationsrate
dann bringen Verkauf und Erbbaurecht - egal über welche Laufzeit und egal wie oft der Kapitalmarktzins und die Inflationsrate (somit auch der Erbbauzinsfuß) sich während der Laufzeit ändern – denselben Ertrag.
Die Modellrechnung ergibt in Fall 4 den gleichen Ertrag für Verkauf und Erbbaurecht bei einem Erbbauzinsfuß von 2,1% und nicht beim theoretischen Wert von 2,0%. Beim numerischen Modell greift, entsprechend der Bürgerschaftsvorgabe, die Wertsicherung stufenweise nur alle 5 Jahre. Im mathematischen Modell wirkt die Wertsicherung jährlich. Der Unterschied im Ergebnis ist gering.
Tab. 2 belegt, dass die Erbbauzinsen in Fall 2, 3 und 5 deutlich zu hoch sind – oder der Verkaufspreis zu niedrig. Der Verkauf des Grundstücks zu den von der Bürgerschaft beschlossenen Preisen ist für Lübeck im Vergleich zum Erbbaurecht unrentabel.
Ergebnis Lübeck ist mit über 8500 Erbbauverträgen der größte kommunale Erbbaurechtsausgeber der Bundesrepublik Deutschland. Die Erbbaugrundstücke sind ein wesentlicher Posten der Lübecker Bilanz. Die jährlichen Einnahmen aus Erbbauzinsen beliefen sich 2015 auf ca. 3,7 Millionen Euro.
Selbst wenn man davon ausgeht, dass an jedem Erbbaurecht 5 LübeckerInnen beteiligt sind, haben nur rund 20% der Bevölkerung ihre Wohnung auf einem Erbbaugrundstück. 80% der LübeckerInnen leben ohne direkten Erbbaubezug. Diesen BürgerInnen muss die Stadt erklären, ob es aus sozialen, ökologischen, städtebaulichen und finanziellen Gründen sinnvoll ist, die städtischen Grundstücke zu verkaufen oder als Erbbaurecht zu vergeben. Soziale, ökologische oder städtebauliche Gründe sprechen für das Erbbaurecht. Finanziell gesehen, das belegen Tab. 1 und 2, ist der Verkauf für Lübeck unrentabel. 4:0 für das Erbbaurecht.
Im Umkehrschluss ist bei neuen Siedlungsgebieten für junge Familien und bei auslaufenden Verträgen für die bisherigen Erbbauberechtigten ein Erbbauvertrag unattraktiv. Zu Lübecks Konditionen, einem wertgesicherten Erbbauzins von 4%, ist Erbbau auf lange Sicht teurer als der Kauf. Bei den heutigen niedrigen Hypothekenzinsen sind sogar kurzfristig die jährlichen Zins- und Tilgungszahlungen für ein Kaufdarlehen im Bereich der Erbbauzinsen. Es gilt, den alten Ansatz
Ertrag aus dem Verkauf = Ertrag aus dem Erbbauvertrag + Grundstückswert
unter Berücksichtigung der Wertsicherung mit dem neuen Ansatz
Erbbauzinsfuß = Kapitalmarktzins – Inflationsrate
wieder zu verwirklichen.
Beim heutigen negativen realen Kapitalmarktzins bedeutet der Ansatz allerdings, dass die Stadt einen Erbbauzins an die Erbbauberechtigten zahlen müsste. Das erscheint unsinnig und ist in der Diskussion der letzten zwei Jahre von niemandem gefordert worden. Sinnvoll ist
• ein Erbbauzinsfuß, der dem realen Zinsfuß entspricht, den die Hansestadt Lübeck im jeweiligen Vorjahr für ihre Anleihen bezahlt hat. Es ist allerdings einfacher und nachvollziehbarer, den Erbbauzinsfuß an die reale Deutsche Umlaufrendite zu koppeln.
• bei einem 99jährigen Erbbaurecht, den Erbbauzinsfuß in großen Zeitabständen zu überprüfen und gegebenenfalls dem jeweiligen realen Kapitalmarktzins anzupassen, um Planbarkeit und Sicherheit für Lübeck und die Erbbauberechtigten zu schaffen.
Das Ergebnis dieser Überlegungen ist der Antrag „Das Lübecker Modell für Erbbauverträge“.
Noch Fragen?
Warum wurde der Bereich, in dem der Erbbauzinsfuß variieren kann, auf 1,7% – 4% festgelegt?
Die Bürgerschaftsbeschlüsse von April 2016 und Mai 2017 legen einen maximalen Erbbauzinsfuß von 4% fest. Dieser Wert wurde übernommen. Der Bürgerschaftsbeschluss von Mai 2017 legt einen minimalen Erbbauzinsfuß von 2% ohne Wertsicherung über 10 Jahre fest. Im „Lübecker Modell“ ist ein Erbbauzinsfuß immer wertgesichert. Ein wertgesicherter Zinsfuß von 1,7% liegt bei einer Inflationsrate von 2% pro Jahr nach 10 Jahren bei rund 2%.
Warum wurde die „Gartenlandregelung“ des Beschlusses vom Mai 2017 nicht übernommen?
Lübeck legt für den Preis des Grundstücks immer den Bodenrichtwert zugrunde. Der Bodenrichtwert berücksichtigt ab 1.1.2016 erstmals eine „Gartenlandregelung“ (Erläuterung zu den Bodenrichtwerten, 7.), die aber anders ist als die Lübecker „Gartenlandregelung“ . Es erscheint sinnvoll, die bundesweit geltende Regelung des Bodenrichtwerts zu übernehmen. Erbbauberechtigte auf die die Beschlüsse von April 2016 und Mai 2017 zutreffen, können sich für eine der beiden Regelungen entscheiden.
Warum wird der aufgrund einer Realzinsänderung berechnete neue Zinsfuß nicht sofort wirksam? Das ErbbauRG schreibt vor, dass der Erbbauzins frühestens nach 3 Jahren geändert werden darf. Die Wertsicherung des Bürgerschaftsbeschlusses von Mai 2016 ändert den Erbbauzins, wenn der Verbraucherpreisindex sich um 10% verändert hat. Dieser Termin ist nicht planbar. Um nicht in Konflikt mit den o.g. 3 Jahren zu kommen, wurde die Wirksamkeit des neuen Zinsfußes an die Änderung aufgrund der Wertsicherung gekoppelt.
Das numerische Rechenprogramm und das Gutachten „Zu Erbbaurechten mit wertgesichertem nachschüssigen Erbbauzins“ wurden ehrenamtlich für die GAL-Fraktion erstellt. Die Rechte liegen bei den Entwicklern. Alle Mitarbeiter an diesem Antrag sind entsprechend §22 GO nicht befangen.
Da mit einer Prüfung des „Lübecker Modells für Erbbauverträge“ durch die Kommunalaufsicht zu rechnen ist, wurden die Begründung ausführlich gestaltet und umfangreiche Anhänge hinzugefügt.
