Vorlage - VO/2024/13609-01  

Hiermit wird der im Zuge der Berichterstattung zum „Rahmenplan Innenstadt mit Mobilitätskonzept - Aktueller Stand zur Planung und Umsetzung“ (VO/2024/13609) angekündigte gesonderte Bericht zum Sachstand der Städtebaulichen Gesamtmaßnahme Altstadt vorgelegt.

Hintergrund
Mit der Zielsetzung, vorhandene bauliche und städtebauliche Missstände zu reduzieren bzw. zu beheben, wurden auf der Altstadtinsel in den vergangenen knapp fünf Jahrzehnten insgesamt 25 Sanierungsgebiete festgelegt. Die Finanzierung der Sanierung erfolgte unter Einsatz von Städtebauförderungsmitteln aus dem Programm „Sanierung und Entwicklung“. Die letzten Maßnahmen wurden 2020 abgeschlossen. Die Ergebnisse sind im Abschlussbericht zur städtebaulichen Gesamtmaßnahme ALTSTADT dokumentiert

(Fachbereich Planen und Bauen, Lübeck plant und baut, Heft 116 | Dezember 2020; https://www.luebeck.de/de/stadtentwicklung/stadtplanung/staedtebaufoerderung/programm-sanierung-und-entwicklung.html).

Das Vorgehen hinsichtlich der Vorbereitung und Durchführung einer sogenannten städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ist bundeseinheitlich im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Die Anwendung dieser formalen Instrumente bildet die Voraussetzung für die Aufnahme in ein Städtebauförderungsprogramm und ermöglicht damit den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln. Weitergehende Regelungen insbesondere zur Finanzierung, Vorbereitung und Durchführung konkreter Einzelmaßnahmen werden auf Landesebene in den Städtebauförderungsrichtlinien (StBauFR SH 2015) getroffen.

Parallel zur Umsetzung der letzten, mit Mitteln aus dem o. g. auslaufenden „alten“ Programm, geförderten Maßnahmen hat die Bürgerschaft mit Beschluss vom 29.01.2015 (VO/2014/02153) die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen (VU) gemäß § 141 BauGB für ein weiteres „neues“ Sanierungsgebiet in der südöstlichen Altstadt eingeleitet und am 26.09.2019 mit Beschluss der VU sowie des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (IEK) als Basis für die Umsetzung der Gesamtmaßnahme (GM) Altstadt abgeschlossen (VO/2019/08079).

Im Juli 2020 hat das dafür zuständige Ministerium des Landes Schleswig-Holstein der mit der Beschlussfassung (VO/2020/08602) der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Altstadt“ gemäß § 142 BauGB vorgenommenen räumlichen Abgrenzung des Sanierungsgebiets zugestimmt und das IEK als wesentliche Grundlage für Entscheidungen über den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln des „neuen“ Programms „Städtebaulicher Denkmalschutz (SDS)“ anerkannt.

Das Sanierungsgebiet Altstadt umfasst eine Teilfläche der Innenstadt. Einige der im Sanierungsgebiet liegenden Maßnahmen finden sich auch im zeitnah erarbeiteten „Rahmenplan Innenstadt mit Mobilitätskonzept“ (VO/2019/07798) und sind dort mit dem Hinweis, dass im Zuge der Umsetzung ggf. Städtebauförderungsmittel eingesetzt werden könnten, versehen.

Der städtebauliche Rahmenplan ist ein informelles Planungsinstrument, mit dem die Entwicklungspotentiale der Innenstadt ausgelotet und Perspektiven für dessen zukünftige Nutzung in groben Zügen dargestellt werden. Der räumliche Umgriff eines Sanierungsgebiets ist in der Regel kleiner und gemäß BauGB so festzulegen, dass sich die geplanten Maßnahmen zweckmäßig und zügig durchführen lassen.

Maßnahmen
Innerhalb des Sanierungsgebiets Altstadt sind unterschiedliche städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 BauGB identifiziert worden, die mit den im IEK erarbeiteten Maßnahmen behoben bzw. reduziert werden sollen. In der nachfolgenden Tabelle sind die zur Behebung der festgestellten Missstände im Sanierungsgebiet vorgeschlagenen baulichen Maßnahmen entsprechend der im IEK Altstadt erfolgten Nummerierung (Spalte 1) thematisch zusammengefasst und mit Bemerkungen zum Bearbeitungsstand versehen. Ebenfalls aufgeführt ist die zur Erreichung der Ziele des Rahmenplans Innenstadt mit Mobilitätskonzept vorgenommene Priorisierung (Spalte 2).

Zuwendungen/Mitteleinsatz
Zur Umsetzung sämtlicher im IEK aufgeführten Maßnahmen wurden Kosten in Höhe von gut 110 Mio. EUR geschätzt.

Für die Vorbereitung und Durchführung der GM Altstadt im Programm Städtebaulicher Denkmalschutz wurden insgesamt vier zweckgebundene Zuwendungsbewilligungen erteilt. Ein Teil der bereitgestellten Mittel wurde zur Sanierung des Rathauses, der Erarbeitung der vorbereitenden Untersuchungen nebst IEK sowie zur Vorbereitung der Freilegung Dr.-Julius-Leber-Straße 52 verwendet. Zum 30.04.2025 wies das Treuhandkonto ein Guthaben von gut 8,1 Mio. EUR auf.

Prioritäten/Finanzierung

Im Zuge der fortlaufenden Umsetzung der GM Altstadt sind bislang folgende Maßnahmen priorisiert: 

Allein die im Rahmen des IEK Altstadt 2019 geschätzten, zwischenzeitlich teilweise aktualisierten (*) Kosten für die der 1. Priorität zugeordneten Maßnahmen belaufen sich auf mindestens 81,05 Mio. EUR.

Zwecks Haushaltskonsolidierung stand im Zusammenhang mit den Haushaltsberatungen des Landes Schleswig-Holstein für 2025 die Streichung der jährlich für die Städtebauförderung bereitgestellten Landesmittel zur Diskussion. Eine Streichung ist nicht erfolgt, der im Vergleich zu 2024 in seiner Höhe unveränderte Landesanteil wird - jedoch als Vorwegabzug im Zuge des Kommunalen Finanzausgleichs (FAG) - auch 2025 bereitgestellt. Dieses Vorgehen führt de facto zu einer Mehrbelastung aller Kommunen und Kreise in Schleswig-Holstein.

Dem unveränderten Programmvolumen der letzten Jahre steht landesweit allerdings ein steigendes Antragsvolumen gegenüber (Programmvolumen: 2023/2024 jeweils rd. 66 Mio. EUR; Antragsvolumen: 2023 gut 137,9 Mio. EUR; 2024 rd. 241,4 Mio. EUR). Dies mindert die Höhe der für eine Gesamtmaßnahme potentiellen Zuwendung.

Auf Zuwendungen im Zuge der Städtebauförderung besteht von jeher grundsätzlich kein Anspruch, auch steht deren Gewährung unter dem Vorbehalt tatsächlich verfügbarer Haushaltsmittel. In den vergangenen Jahren bestand jedoch eine gewisse „Förderkontinuität“. Diese „Verlässlichkeit“ ist insbesondere durch die Überzeichnung dieses Förderinstruments nicht mehr gegeben.

Um die Finanzierung einzelner Maßnahmen der Gesamtmaßnahme Altstadt in der Praxis sicherzustellen, muss hinsichtlich der vorgenannten Entwicklungen eine weitergehende Priorisierung erfolgen. Es wird vorgeschlagen, die Maßnahmen der 1. Priorität fortzuführen, die folgende Kriterien erfüllen:

• Die Finanzierung mit den vorhandenen Mitteln kann gänzlich sichergestellt werden.
• Der Planungsstand ermöglicht eine zeitnahe Umsetzung.
• Es können gravierende städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 BauGB behoben werden.
• Es kann ein größtmöglicher Nutzen im Sinne von Begegnung und Austausch für eine breite Öffentlichkeit erzielt werden.

Daraus ergibt sich die Priorisierung folgender Maßnahmen:

M 7 Freilegung des Grundstücks Dr.-Julius-Leber-Straße (Abriss des Hochbunkers)

(Kostenschätzung: ca. 2,5 Mio. EUR)

In der ansonsten durch eine geschlossene Bauweise geprägten Dr.-Julius Leber Straße stellt der freistehende, aus der Bauflucht in das Blockinnere gerückte Hochbunker auch hinsichtlich seiner Kubatur und Fassadengestaltung einen Fremdkörper dar.

Dieser wurde 2013 aus der Zivilschutzbindung entlassen und wurde 2022 von der Stadt mit der Zielsetzung des Rückbaus erworben. Im Zuge der Neubebauung soll eine maßstäblich adäquate Schließung des Blockrandes erfolgen; der Neubau kann der Erweiterung des Verwaltungsstandortes Dr.-Julius-Leber-Straße 46-50 dienen.

Eine Finanzierung der Freilegung mit anderen als Städtebauförderungsmitteln wird als ausgeschlossen erachtet.

M 25 Gestaltung des Schrangen (Kostenschätzung: ca. 1 Mio. EUR)

Als Zielsetzung für den unteren, östlichen Schrangen wurde das Ergebnis der Perspektivenwerkstatt „Mitten in Lübeck“ (2007) - die Errichtung eines Gebäudes - in das IEK übernommen und mit geschätzten Kosten in Höhe von 2,7 Mio. EUR unterlegt.

2013 wurde als Interimslösung, die bis heute erhaltene Gestaltung baulich hergestellt (mündlicher Bericht in der 78. Sitzung des Bauausschusses am 14.01.2013; TOP Ö 4.2.3). Die Finanzierung erfolgte im Kontext mit der Neugestaltung der Achse Schrangen-Klingenberg unter Einsatz von Mitteln (rd. 190.000 EUR) aus dem Zukunftsprogramm Wirtschaft; die Zweckbindung für das hergestellte Bauwerk läuft bis zum 31.12.2028. Infolge der Baumaßnahmen am Mixed-Use-Haus B wird zwecks Baustelleneinrichtung ein vorzeitiger Eingriff in die Fläche erfolgen müssen. Die Klärung der Modalitäten einer vorzeitigen Entlassung aus der Zweckbindung läuft.

Im Kontext mit dem Übergangshaus wurde der Schrangen in den vergangenen Jahren in den Sommermonaten temporär begrünt; dies stieß auf positive Resonanz und unterstreicht die Bedeutung des Schrangen als innerstädtische Freifläche. Diese Bedeutung wird infolge der öffentlichen Nutzung des Mixed-Use-Hauses mit hoher Besucherfrequenz, einer neuen Nutzung des Hauses A sowie der Einrichtung der unter dem Schrangen liegenden Fahrradparkgarage zunehmen.

Um die Grundlage für den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln zur Finanzierung der neuen Platzgestaltung zu schaffen, wird das IEK Altstadt 2025 fortgeschrieben und im Anschluss daran ein Realisierungswettbewerb zur Neugestaltung des unteren Schrangen sowie der Gestaltung der Überdachung, der in die Fahrradparkgarage führenden Rampe ausgelobt. Die bauliche Umsetzung kann erst nach Abschluss der Hochbauarbeiten einschließlich der Fahrradparkgarage und Räumung der für die Baueinrichtung genutzten Flächen erfolgen. Dies wird frühestens Ende 2028 sein.

M 29 Hüxstraße 118-120 (Kostenschätzung: ca. 3,0 Mio EUR)

Das denkmalgeschützte „Luise-Klinsmann-Haus“ wurde 1963-65 als Volkshochschule errichtet und 2020 als „bauliche Anlage“ in die Liste der Kulturdenkmale aufgenommen. Über den architektur-, baugeschichtlichen und städtebaulichen Wert hinaus, kommt dem Gebäude in seiner Funktion als Bildungseinrichtung für eine breite Öffentlichkeit ein hoher gesellschaftlicher Stellenwert, nicht zuletzt auch im Zuge der Integration, zu.

Laut GMHL weist das Gebäude erhebliche bauliche Mängel insbesondere der technischen Ausstattung (u. a. Brandschutz, Elektrik, Trinkwasserversorgung, Heizung, Sanitäranlagen) auf, die bereits zu Nutzungseinschränkungen (z. B. Sperrung der WC-Anlage) geführt haben. Zudem ist keine barrierefreie Nutzung möglich.

Mit den Planungen zur Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen wurde begonnen. Die baufachliche Prüfung sowie die im Zuge der Städtebauförderung noch notwendige Einzelzustimmung zum Mitteleinsatz sollen zeitnah erfolgen bzw. beantragt werden.

Eine vollumfängliche Finanzierung weiterer (z. B. M 8 Kirchenumfeld St. Marien, M 24 Rathaus), als der drei oben aufgeführten Maßnahmen der ersten Priorität oder von Maßnahmen anderer Prioritäten (z. B. M 28 Museumsquartier St.-Annen) bildet sich mit den aktuell zur Verfügung stehenden Städtebauförderungsmitteln derzeit nicht ab.

Die Durchführung von Gesamtmaßnahmen ist auf einen mittelfristigen Zeithorizont ausgerichtet. Zur Finanzierung weiterer Einzelmaßnahmen mit dem Ziel einer weitest gehenden Umsetzung der Gesamtmaßnahme werden weitere Förderanträge gestellt werden. Die Beantragung von Zuwendungen ist in einem jährlichen Turnus möglich. Ob, wann und in welcher Höhe die Finanzhilfen gewährt werden, kann nicht abgeschätzt werden (s. u.).

Sollte die Notwendigkeit bestehen, weitere Maßnahmen kurzfristig umsetzen zu wollen, so sind hierzu Mittel im städtischen Haushalt bereitzustellen oder andere Fördermöglichkeiten zu erschließen.

Zwischenfinanzierung der GM Moisling

Neben der städtebaulichen GM Altstadt werden innerhalb Lübecks auch die städtebaulichen GM Moisling und Nordwest mit Mitteln der Städtebauförderung unterstützt.

Wie im Bericht vom 13.02.2025 (VO/2025/13983) zur GM Moisling dargestellt, wurde 2024 zwecks Fortführung der dortigen Maßnahme ein Förderantrag in Höhe von 8,0 Mio. EUR gestellt und mit einer Zuwendung von 1,1 Mio. EUR beschieden. Die Höhe der Zuwendung ist zur Finanzierung der bereits angestoßenen Maßnahmen nicht hinreichend und wird zudem erst ab 2027 ausgezahlt. Ein weiterer Antrag auf Zuwendungen wurde 2025 fristgerecht eingereicht. Wie dieser beschieden wird, wird dem üblicherweise im Herbst erteilten Zuwendungsbescheid zu entnehmen sein.

Gemäß der Städtebauförderungsrichtlinie (StBauFR SH 2015) besteht die Möglichkeit, einen Liquiditätsengpass durch den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln einer anderen Gesamtmaßnahme zu überbrücken. Hiervon soll - sofern erforderlich - Gebrauch gemacht werden: Dem Sonderkonto der GM Altstadt werden für zwei Jahre Mittel in Höhe von max. 5,0 Mio. EUR entnommen und zur Fortsetzung der GM Moisling eingesetzt werden.

Die Umsetzung der vorgenannten priorisierten Einzelmaßnahmen der GM Altstadt wird durch dieses Vorgehen nicht beeinträchtigt. Die Maßnahmen befinden sich erst in der planerischen Vorbereitung; die damit verbundenen Kosten können durch die auf dem Sonderkonto verbleibenden Mittel gedeckt werden.

Der Einsatz der vorhandenen Mittel der GM Altstadt zur potentielle Zwischenfinanzierung der GM Moisling ist für den Fortgang der dort eingeleiteten, im Umsetzungsprozess befindlichen städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen zwecks Realisierung der „Neuen Mitte“ Moisling existenziell. Es bestehen komplexe kausale Abhängigkeiten zwischen den verschiedenen Einzelmaßnahmen. Dabei werden neben städtischen Vorhaben auch konkrete Projekte Dritter im Wohnungsbau und in der Daseinsvorsorge berührt.

Eine entsprechende Abhängigkeit verschiedener, einander bedingender bzw. voneinander abhängiger Maßnahmen besteht hinsichtlich der aufgeführten Einzelmaßnahmen der GM Altstadt nicht. Sie sind als Vorhaben der Städtebauförderung singulär zu betrachten und tragen unabhängig voneinander jede für sich zur Aufwertung des Sanierungsgebiets bei.

Zwecks Rückzahlung der entliehenen Mittel bzw. Umsetzung weiterer geplanter Einzelmaßnahmen werden auch in den folgenden Jahren Förderanträge sowohl für die GM Moisling, als auch für die GM Altstadt gestellt werden. Zielsetzung ist die vollumfängliche Umsetzung beider Gesamtmaßnahmen.

Ausblick
Aktuell wird die Novellierung der Städtebauförderungsrichtlinien des Landes Schleswig-Holstein vorbereitet (neu: StBauFR SH 2026).

Das Ministerium nennt als übergeordnete Ziele die Weiterentwicklung der Städtebauförderung, eine Verfahrensvereinfachung sowie die Stärkung der Eigenverantwortung der Gemeinden.

Wesentliche Änderungen bestehen in der Begrenzung der Förderdauer sowie der Einführung von Förderobergrenzen bzw. Förderpauschalen für die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von privaten und öffentlichen Gebäuden, für die Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen sowie für potentielle Mehrkosten baulicher Maßnahmen.

Nach Prüfung des vorliegenden Entwurfes der künftigen Städtebauförderungsrichtlinien zeichnet sich ab, dass vor allem die geplante Neuregelung von Fördertatbeständen sowie die Reduzierung von Förderquoten künftig zu finanziellen Mehrbelastungen der Kommunen führen werden.

Die Hansestadt Lübeck hat im Rahmen der formellen Anhörung deutlich auf die negativen Konsequenzen hingewiesen, die sich für die hiesigen Gesamtmaßnahmen ergeben und die Wirksamkeit des Förderinstruments weiter schwächen werden.

Aufgrund der vorgenannten geplanten Änderungen wird mit Inkrafttreten der neuen Richtlinien zum 01.01.2026 in jedem Fall eine weitere Auseinandersetzung insbesondere zur weiteren Finanzierung der Gesamtmaßnahmen notwendig werden.

Anlage 1 IEK mit priorisierten Maßnahmen

Anlage 2  Umsetzung priorisierter Maßnahmen