Vorlage - VO/2025/14519  

Mit diesem Bericht soll der Kenntnisstand über die Sanierungsnotwendigkeit nach Abschluss der Bestandsanalyse und der Grundlagenermittlung dargelegt werden. Neben den bisherigen Planungstätigkeiten im Projekt werden die aktuellen Kostenprognosen und die Handlungsoptionen erläutert.

Hintergrund

Im November 2020 wurde hinsichtlich einer möglichen finanziellen Förderung von Sanierungsmaßnahmen eine Formlose Anfrage nach Nr. 1 Verfahrensregelungen RZBau für investive Kulturmaßnahmen gemäß Beschlussfassung des Bundestages vom 29.11.2019 eingereicht. Zuständig hierfür ist der Beauftragte der Bundesregierung für Kultur und Medien, Referat K 55 – Bauangelegenheiten und Baukultur.

Dabei standen Maßnahmen zur Bauwerkssanierung für einen nachhaltigen Substanzerhalt des kulturellen Erbes (u.a. Sanierung von Fluchttreppen im Außenbereich, Dachflächensanierungen, Sanierung der Sicherheitsbeleuchtung) und Maßnahmen zur Modernisierung der technischen Infrastruktur (u. a. Umstellung auf LED-Beleuchtung, Erhalt technischer Infrastruktur zur Sicherstellung des bestimmungsgemäßen Theaterbetriebs). Die Anfrage weist vor dem Hintergrund einer Bundesförderung in Höhe von 4,5 Mio. € einen Investitionsbedarf als groben Kostenrahmen in Höhe von 9 Mio. € aus. Zudem wird in der Anfrage erläutert, dass diese Investitionen Teil einer notwendigen und vorgesehenen Gesamtsanierung im Umfang von 25 Mio. € sind.

Vorausgegangen waren dieser Förderanfrage Ermittlungen des Investitionsbedarfs, gemeinsam durchgeführt durch das Gebäudemanagement der HL und das Theater Lübeck. Seitens des Theaters fand eine Analyse des Bedarfs an Modernisierungen der theaterspezifischen Gebäudeausstattung (Bühnentechnik, Beleuchtung, zeitgemäße Präsentations- und Vermittlungsformate) statt, seitens des GMHL wurde anhand der vorliegenden Befunde von Gebäudeschäden und dem seinerzeitigen Kenntnisstand über den Instandhaltungsbedarf ein Sanierungsbedarf ermittelt.

In den Überlegungen zur Gesamtsanierung und zur Umsetzung des ersten Sanierungsabschnitts war die Umsetzung im laufenden Theaterbetrieb mit Bauabschnitten und ggf. teils verlängerten Spielpausen im Sommer enthalten.

Alle weiteren Planungen sollten in einem investiven Projekt angestoßen und fortgeführt werden.

Im Zuge der angestrebten Förderung gab es einige Koordinierungsgespräche mit dem Fördermittelgeber. Für die endgültige Zusage ist ein Fördermittelantrag auf Basis abgeschlossener Entwurfsplanungen erforderlich.

Beteiligte Bereiche/Projektgruppen:

Fachbereich 4 – Kultur und Bildung

Bisheriger Verlauf zur Sanierung des Theaters Lübeck

Beauftragung der Planungsbüros und Bestandsuntersuchungen

Für 2021 wurden für das Projekt keine HH-Mittel zur Verfügung gestellt, allerdings ab 2022, so dass die Vergabeverfahren für Architekten und Fachplaner zum Erstellen vollständiger Planungskonzepte erst im Laufe des Jahres 2022 durchgeführt wurden. Neben Planungsbüros wurde im Projekt zudem ein spezialisiertes Projektsteuerungsbüro beauftragt.

Mit vollständigem externen Planungsteam wurde mit Jahresanfang 2023 in die Leistungsphase 1 nach HOAI, die Grundlagenermittlung gestartet. Für ein vollständiges Planungskonzept wurden neben der Projektsteuerung alle für die Theatersanierung relevanten Planungsdisziplinen berücksichtigt:

Wichtig für die anstehende Planungsaufgabe der Gesamtsanierung des Theaters mit rund 25.000 m² Bruttogeschossfläche ist für die Planungsbüros die ausreichende Kenntnis über den Gebäudebestand. Ergänzend zu allen vorliegenden Unterlagen aus Bestandsplänen wurden im Sommer 2023 umfangreiche Bauteilöffnungen durchgeführt, um einerseits den Zustand der Bausubstanz und andererseits die tatsächliche Lage von Leitungen zu ergründen. Neben der umfänglichen Bestandsuntersuchung der Baukonstruktion und der Ausbauten sowie der vorhandenen Technik wurde eine Bedarfsanalyse mit Blick auf den Theaterbetrieb durchgeführt. Im Zuge dieser Bedarfsanalyse wurden durch die Planer alle Abteilungen des Theaters untersucht und in Gesprächen mit Mitarbeitern der aktuelle Ablauf, zur Verfügung stehende Flächen, derzeitige Probleme und letztlich Vorstellungen eines künftigen Theaterbetriebs besprochen.

Bis zum Sommer 2024 wurden die Untersuchungen und Bedarfsanalysen ausgewertet.

Ergebnisse Bestandsuntersuchung Gebäude und Technik

Mit Beteiligung aller Planungsdisziplinen und der Durchführung umfangreicher Recherchen und Bauteilöffnungen konnte der Zustand des Theaters in einem Umfang erfasst werden, welcher im Vorfeld der Erstellung der Förderanfrage nicht möglich war. Neben bekannten Schäden am Gebäude und vorhandenen Mängeln an Substanz und Technik wurden bisher unentdeckte Schäden und Schwachstellen aufgedeckt (z.B.:  vorhandene Schmutzwassergrundleitungen sind so marode, dass eine Sanierung nicht möglich ist, hier ist ein Austausch erforderlich).
Die Gebäude des Theaters sind aufgrund des Instandhaltungsrückstaus der Bausubstanz und zum Teil bereits bei der letzten Sanierung in den 90er Jahren zurückgestellten Maßnahmen, wie bspw. die des Bauteils 4 (ältestes Gebäude des Ensembles, direkt neben dem Theaterbau) oder der Fenstersanierung, grundsätzlich in erheblichem Umfang und sanierungsbedürftig. Die Bausubstanz ist in weiten Bereichen durch Setzungen, Feuchteschäden, Verwitterung, Überalterung und Abnutzung in sehr schlechtem Zustand.

 
Die vorhandenen Schäden beeinflussen entsprechend die Gebäudenutzung, so ist die vorhandene Theatergastronomie nur stark eingeschränkt betriebsfähig. Anforderungen an Bau- und Raumakustik werden teilweise gar nicht oder bereichsweise nur unzureichend erfüllt.
Der Brandschutz zur Aufrechterhaltung des Betriebs wird derzeit über aufwendige Sonderregelungen, organisatorische und Interimsmaßnahmen kompensiert und geduldet, und entspricht nicht den aktuellen Anforderungen an Gebäude dieser Nutzungsart.

Die technische Gebäudeausstattung hat ihre Lebenserwartung entsprechend der VDI-Richtlinien weitgehend überschritten und entspricht in Teilen nicht den heutigen Normen, energetischen und nutzungsspezifischen Anforderungen.

Die Veranstaltungstechnik ist veraltet und entspricht nicht den Bedürfnissen eines zeitgemäßen Theaterbetriebs. Ersatzteile, oder auch bspw. Leuchtmittel, sind teilweise nicht mehr zu bekommen. Aus diesem Grund musste bereits 2023 eine zusätzliche Inspizientenanlage als Interimsgerät installiert werden.

Ergebnisse der Bedarfsanalyse zur Nutzung

Nach Auswertung aller in den Gesprächen mit den Theaterabteilungen gewonnenen Informationen konnten umfangreiche Erkenntnisse über die aktuelle Situation und einen künftigen Bedarf gewonnen werden.

Die Betriebsabläufe des derzeitigen Theaters sind im Gebäudebestand unzureichend baulich abgebildet und der Ausstattungstransport über verschiedene Ebenen ohne Aufzug teilweise durch Stolperkanten unsicher. Lange Wege beeinträchtigen die Abläufe.

Bereichsweise sind Arbeitssituationen durch Provisorien geprägt, die zu einer immer weiteren Verschachtelung und Unübersichtlichkeit des Gebäudes führen und effiziente Betriebsabläufe verhindern.

Die Handhabung des Theaterbetriebs ist aufgrund großer Entfernungen und schlechter räumlicher Zuordnung aufwendig. Eine Teilneuordnung räumlicher und organisations-technischer Abläufe wäre geboten. Darüber hinaus fehlen Lagerkapazitäten, sodass Ausstattung teilweise in Verkehrsflächen gelagert wird und dort die Verkehrs- und Fluchtwege einschränkt.
Es zeigt sich, dass es für die derzeitigen Strukturen des Theaters einen erhöhten Flächenbedarf von ca. 600 m² gibt, der im derzeitigen Bestand nicht abgebildet werden kann. Die Umsetzung dieses Flächenbedarfs ist theoretisch als Aufstockung in Teilbereichen der Gebäudestrukturen denkbar. Hierzu bedarf es weiterer Abstimmungen mit der Denkmalpflege. Alternativen zur Flächenerweiterung wären die Anmietung entsprechender Flächen oder aber auch der Verzicht auf weitere Flächen, ermöglicht durch die Restrukturierung des Theaterbetriebs.
 

Maßnahmenkatalog und Zielsetzung

Ausgehend von

wurde seitens der Planungsbüros ein Maßnahmenkatalog entwickelt, der dabei folgende Parameter berücksichtigt:

1. Vollumfängliche Sanierung der Gebäudesubstanz zum Erhalt des denkmalgeschützten Theaters
2. Modernisierung und Erneuerung der Haus- und Veranstaltungstechnik mit dem Ziel den Spielbetrieb mittel- bis langfristig zu sichern
3. Behebung baurechtlicher Problempunkte (Brandschutz, Verkehrssicherheit, etc.)
4. Behebung arbeitsschutzrechtlicher Problempunkte
5. Umsetzung zielorientierter Anforderungen des Theaters, einschließlich einer in Teilen funktionalen neuen Nutzungszuordnung

Möglichkeit Bauabschnitte

Anlässlich dieser Ziele wurde eine Einschätzung hinsichtlich der vorgesehenen Umsetzung der Maßnahmen in Bauabschnitten und mit fortgeführtem Theaterbetrieb erarbeitet.  Aufgrund der baulichen, technischen und nutzungsspezifischen Gegebenheiten und deren Abhängigkeiten untereinander ist zurzeit nicht davon auszugehen, dass eine Sanierung mit den zuvor genannten Maßnahmen und dem hierfür erforderlichen Sanierungsumfang in mehreren Bauabschnitten möglich ist. Die Trennung der Gebäudeteile sowohl technisch als auch organisatorisch unter Beibehaltung eines funktionierenden Theaterbetriebs scheint nicht realisierbar. Hierzu kommen Sicherheitsaspekte und die Auswirkungen auf den terminlichen Ablauf der Gesamtsanierung. Folglich kann für den Zeitraum der Baumaßnahmen der Theaterbetrieb in der Beckergrube nicht aufrechterhalten werden.

Diese Einschätzung muss in den kommenden Leistungsphasen ab der Vorentwurfsplanung verifiziert werden.

Ermittlung Kostenrahmen Gesamtsanierung und Modernisierung (Variante 1)

Vor dem Hintergrund der seit Erstellung der Förderanfrage vorangeschrittenen Baupreissteigerung, aber auch mit dem nun vorhandenen Wissen über einen doch größeren Sanierungsumfang, sowie dem Umstand, den Theaterbetrieb für die Bauphase ggf. ausgliedern zu müssen, wurden die beteiligten Planungsbüros seitens des GMHL und der externen Projektsteuerung aufgefordert, die neuen Informationen in einen aktualisierten Kostenrahmen einfließen zu lassen, damit für Beginn der nächsten Planungsphase evtl. notwendige Grundsatzentscheidungen getroffen werden können. Dem Kostenrahmen liegen keine Vorentwurfsplanungen zugrunde, sondern der bisher erarbeitete Maßnahmenkatalog sowie die gewonnenen Erkenntnisse über das Gebäude. Die Aussagekraft ist gegenüber einer Kostenschätzung nach einem Vorentwurf (Leistungsphase 2) und einer Kostenberechnung nach der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) deutlich geringer, kann jedoch die als Rahmen die grobe Richtung für das weitere Projekt erkennen lassen.

Durch die Planer und Projektsteuerer wurde der folgende Kostenrahmen ermittelt:

Anmerkung zum Kostenrahmen: Der Kostenrahmen nach DIN 276 dient grundsätzlichen Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen und basiert auf quantitativen und qualitativen Bedarfsangaben. Da dieser im Zuge der Grundlagenermittlung durch die Planer ermittelt wurde und noch keine Vorentwurfsplanung vorliegen, ist dieser eine grobe Einschätzung. Selbst die nächstgenauere Kostenstufe, die Kostenschätzung nach DIN 276 nach der Vorentwurfsplanung kann eine Ungenauigkeit von bis zu +/- 30% aufweisen.

Zu den Projektkosten der ausführenden Gewerke und der Planungs- und Nebenkosten wurden seitens der Projektsteuerer im Kostenrahmen aufgrund der langen Projektlaufzeit Baupreissteigerungen und aufgrund der Projektgröße zudem Risikokosten berücksichtigt.

Bei den projektspezifischen Einzelrisiken wurden dabei berücksichtigt:

Ermittlung Kostenrahmen reduzierterer Maßnahmenumfang (Variante 2A)

Vor dem Hintergrund der hohen Kosten der vorgesehenen Maßnahmen zur Gesamtsanierung und Modernisierung des Theaters mit einem mittelfristigen Zeithorizont wurden die Planungsbeteiligten aufgefordert, einen weiteren Kostenrahmen zu ermitteln, der in seiner Zielsetzung deutlich reduzierter ist. Die Zielsetzung für diesen alternativen Projektansatz lautete:

1. Behebung baurechtlicher Problempunkte (Brandschutz, Verkehrssicherheit, Arbeitssicherheit etc.)
2. Reparatur der drängendsten Schadensbilder, Erhalt der Bausubstanz mit einem Zeithorizont von 10 Jahren
3. Sicherstellung des Theaterbetriebs mit einem Zeithorizont von 10 Jahren

Durch die Planer und Projektsteuerer der genannten Zielsetzung wurde der folgende Kostenrahmen ermittelt:

Zu den Projektkosten der ausführenden Gewerke und der Planungs- und Nebenkosten wurden auch hier im Kostenrahmen aufgrund der langen Projektlaufzeit Baupreissteigerungen und aufgrund der Projektgröße zudem Risikokosten berücksichtigt.

Auch bei der Variante mit einem reduzierten Umfang ist nicht davon auszugehen, dass eine Sanierung mit der genannten Umsetzung und dem hierfür erforderlichen Sanierungsumfang in mehreren Bauabschnitten und gleichzeitiger Aufrechterhaltung des Spielbetriebs möglich ist.

Diese Einschätzung muss in den kommenden Leistungsphasen ab der Vorentwurfsplanung verifiziert werden.

Der Kostenrahmen liegt deutlich unter den Kosten für eine Gesamtsanierung und Modernisierung. Beim direkten Vergleich der beiden Kostenwerte gilt es zu beachten:

1. Der reduzierte Maßnahmenumfang hat zur Folge, dass angedachte Maßnahmen zur Sanierung und Modernisierung des Theaters nicht umgesetzt werden, dies betrifft im Groben:

-       keine Maßnahmen zur Verbesserung des Spielbetriebs,

-       keine Verbesserung des Arbeitsumfeldes,

-       keine räumlichen Optimierungen zur Verbesserung der Funktionsabläufe,

-       keine zusätzlichen Flächenerschließungen,

-       keine großflächige Renovierung/Erneuerung der Oberflächen (Böden, Decken, Wände) bis auf Bereiche mit konstruktiven Eingriffen,

-       keine umfangreiche Theatergastronomie mit vollständiger Küche, lediglich ein reduziertes Angebot in den Gastronomieflächen möglich.

2. Auf den Verzicht der zuvor genannten Maßnahmen muss das Theater Lübeck ggf. mit Organisationsanpassungen reagieren.

3. Mit der Umsetzung des reduzierten Maßnahmenumfangs kann trotzdem eine notwendige Auslagerung des Spielbetriebs nicht ausgeschlossen werden.

4. Am Ende des genannten 10-Jahres-Zeithorizonts bleiben weitere Sanierungsarbeiten notwendig, um die nicht behobenen Schäden, welche sich erwartungsgemäß verschärfen werden, zu beheben. Die eingesparten Renovierungsarbeiten an den Oberflächen müssten zwangsläufig nachgeholt werden. Auch die Modernisierung der Bühnenmaschinerie müsste noch umgesetzt werden, um einem künftigen modernen Theaterbetrieb zu entsprechen.  Auch hier kann eine erneute Auslagerung des Theaters für die Bauzeit erforderlich werden.

Beide dargestellten Varianten einer umfänglichen Sanierung mit möglichen Kosten von 120 bis 217 Mio. Euro stellen eine große finanzielle Herausforderung dar. Es ist zu erwarten, dass das Vorhaben ohne signifikante Förderung oder Drittmittel nicht umsetzbar ist. Die Verwaltung würde sich im weiteren Verfahren entsprechend darum bemühen.

Aktuelle Situation hinsichtlich der angestrebten Förderung (Bestandserhaltene Maßnahme)

Parallel zu den Ermittlungen der verschiedenen Kostenrahmen für Gesamtsanierung und eher kurzfristigem Gebäudeerhalt, wird durch die Planungsbeteiligten eine gemäß Förderanfrage bestandserhaltende Maßnahme planerisch entwickelt. Aus den mittlerweile bekannten Sanierungsbedarfen wurden hierfür Maßnahmen zusammengestellt, die sich mit der Zielsetzung der bisherigen Förderanfrage decken, die den dort genannten Kostenrahmen einhalten und die möglichst den regulären Theaterbetrieb so wenig wie möglich einschränken. Folglich werden in diesem Maßnahmenpaket hauptsächlich Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle berücksichtigt.

Die geplanten Maßnahmen mit einem Gesamtvolumen von rund 9,3 Mio. € beinhalten nach derzeitiger Planung:

-                                                   Sanierung Außenfenster und –türen

-                                                   Sanierung Außengitter vor Fenstern

-                                                   Sanierung Stahltreppenkonstruktionen in den Innenhöfen

-                                                   Sanierung aller Dachflächen (Flach- und Steildächer)

Terminlich ist es vorgesehen, bis zum Sommer 2025 die Entwurfsplanungen abzuschließen und eine Projektfreigabe zu erlangen um den Förderantrag noch fristgerecht einreichen zu können. Die Vorlage zur Projektfreigabe (VO/2025/14517) liegt parallel zum Bericht vor.

Aufgrund des enorm gewachsenen Sanierungsumfang zur Durchführung einer Gesamtsanierung soll eine kurzfristige Abstimmung mit dem Bund als Fördergeber (und auch dem Land Schleswig-Holstein) erreicht werden, da die Förderung dieser bestandserhaltenden Maßnahme an die gesicherte Finanzierung der Gesamtmaßnahme geknüpft ist. Im August 2025 wurde seitens des Fördermittelgebers kommuniziert, dass die avisierte Förderung weiterhin Bestand hat, wenn die geplanten Maßnahmen abgeschlossene Arbeiten zum Bestandserhalt sind. Dies trifft auf die geplanten Maßnahmen zu.

Handlungsempfehlung weiteres Vorgehen

Die aufgezeigten Kostenrahmen zeigen, dass der Sanierungsbedarf am Theater Lübeck –in jeglicher Hinsicht- eine finanziell große Herausforderung darstellt. Aufgrund der derzeitigen Haushaltslage scheint die „große“ Sanierungsvariante mit Modernisierung und Flächenerweiterungen derzeit nicht finanzierbar. Auch für die Variante, die sich hauptsächlich auf das Reparieren und Instandsetzen beschränkt, wären höchstwahrscheinlich Fördermittel notwendig.

Das Planungsteam um die Architekten und Fachplaner wartet nach der Grundlagenermittlung auf eine Vorgabe, in welche Richtung weitergeplant werden soll. Da es sich bei den beiden oben dargestellten Varianten um Planungskonzepte mit unterschiedlichen Zielsetzungen handelt, braucht es für die nächsten Planungsschritte eine eindeutige Vorgabe der weiter zu verfolgenden Zielsetzung.

Seitens der Verwaltung wird der Start der Vorentwurfsplanung mit der Zielsetzung des reduzierten Maßnahmenumfangs (Variante 2A) empfohlen, da hier die gravierendsten Schadensbilder planerisch bearbeitet werden. Für ein Einwerben von Fördermitteln wäre auch mindestens eine Vorentwurfsplanung mit einer Kostenschätzung nach DIN 276 erforderlich, um die geplanten Maßnahmen darstellen zu können. Hier ergibt sich eine deutlichere Planungsschärfe als durch Bedarfsanalyse und Kostenrahmen.

Im weiteren Verlauf der Vorentwurfs- und der Entwurfsplanung mit fortschreitender Kostengenauigkeit können unter Umständen auch noch einzelne Aspekte der Modernisierung und der Verbesserung der Theaterabläufe in das Planungskonzept eingepflegt werden.

Eine weitere Information über den Projektverlauf ist dann nach der Vorentwurfsplanung (Leistungsphase 2 HOAI) vorgesehen.

Da es sich hier um eine Maßnahme mit hohem Investitionsvolumen an Maßnahmen in Baukonstruktion und Technik handelt, der sich auch im Planungsaufwand widerspiegelt, werden sich die Planungshonorare der Vorentwurfsplanung (Leistungsphase 2 HOAI) auf rund 1.700.000 € brutto belaufen.