Die PIH EuE Entwicklungs- und Erschließungs-Gesellschaft mbH & Co. KG (zurzeit noch die PIH EuE Entwicklungs- und Erschließungs-Gesellschaft mbH) - im weiteren PIH genannt - möchte Eigentum an Grundstücken im Gebiet des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes 01.77.00 Nördliche Wallhalbinsel erwerben. Die Erschließung jener Grundstücke möchte sie selbst durchführen. Die für die Erschließung erforderliche Herstellung der Erschließungsanlagen werden auf Grundstücken errichtet, die im Eigentum der Hansestadt Lübeck stehen. Damit die PIH die Erschließungsanlagen herstellen kann, muss die Stadt der PIH die Befugnis und Verpflichtung zur Herstellung der Erschließungsanlagen übertragen. Die Übertragung erfolgt durch einen städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 Absatz 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB.
I. Die Hansestadt Lübeck betreibt zurzeit die Aufstellung des Bebauungsplanes 01.77.00 Nördliche Wallhalbinsel. Mit diesem Bebauungsplan soll Grundstücken eine urbane Nutzung ermöglicht werden. Zum Teil sind die Grundstücke bereits bebaut. Im Eingangsbereich der Nördliche Wallhalbinsel sind Flächen für Neubauten festgesetzt, die ein Hotel und ein Bürogebäude ermöglichen.
Die verkehrliche Erschließung wird über die Straße Willy-Brandt-Allee gesichert. Das Niederschlagswasser der neuen Erschließungsstraße bzw. der öffentlichen Verkehrsflächen wird direkt ins anliegende Gewässer eingeleitet, ebenso das Niederschlagswasser der zukünftig privaten Grundstücke. Die Ableitung des Schmutzwassers erfolgt über das zentrale Abwassernetz der Entsorgungsbetriebe Lübeck. Die Erschließung des Gebietes mit Wasser, Strom und Wärme erfolgt durch die Versorgungsträger. Die PIH übernimmt die Koordination mit den Versorgungsträgern.
Zur Sicherung der Erschließung stellt die PIH eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe der voraussichtlichen Erschließungskosten.
Nach Herstellung der Erschließungsanlagen gehen die Erschließungsanlagen unentgeltlich in das Eigentum der Stadt über.
II. Die Verwaltung empfiehlt dem Bauausschuss, die Übertragung der Erschließung auf die PIH durch städtebaulichen Vertrag zu beschließen.
Gemäß § 123 BauGB ist die Gemeinde zuständig für die Erschließung und trägt die Erschließungslast. In diesem Rahmen hat sie dafür Sorge zu tragen, dass die Erschließungsanlagen entsprechend den Erfordernissen der Bebauung und des Verkehrs hergestellt werden. Ein Anspruch auf Erschließung besteht grundsätzlich nicht und kann sich nur ausnahmsweise dann ergeben, wenn die Erschließungslast sich zu einem Anspruch auf Erschließung verdichtet. Gesetzlich geregelt ist so ein Anspruch auf Erschließung in § 124 BauGB. Dazu muss die Gemeinde einen Bebauungsplan erlassen (bekannt gemacht) und das zumutbare Angebot zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages über die Erschließung abgelehnt haben. Hierbei geht es um ein Angebot eines Eigentümers, dessen Flächen durch die Erschließung erstmalig erschlossen werden.
Bei einer durch die Gemeinde durchgeführten Erschließung hat die Gemeinde nicht etwa alle Kosten zu tragen, sondern ist verpflichtet, sich durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach BauGB zu refinanzieren. Ein Anteil von 10 % der Kosten der beitragsfähigen Erschließungsanlagen verbleibt dabei bei der Gemeinde. Für die nicht beitragsfähigen Erschließungsanlagen werden Anschlussbeiträge nach dem Kommunalen Abgabengesetz des Landes Schleswig-Holstein erhoben.
Die Gemeinde kann aber auch die Erschließung auf einen Dritten übertragen. Geregelt ist dies in § 11 Absatz 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB. Danach können durch städtebaulichen Vertrag die Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen auf Kosten eines Dritten vereinbart werden. Übertragen wird in diesem Rahmen nur die Herstellung der Erschließungsanlagen, nicht aber die Erschließungslast selbst. Diese verbleibt als hoheitliche Aufgabe immer bei der Gemeinde.
Mit der Übertragung der Herstellung der Erschließungsanlagen verpflichtet sich der Dritte, die Erschließungsanlagen zu 100 % auf seine Kosten herzustellen.
Eine Eigenbeteiligung der Gemeinde an den Kosten zur Herstellung der Erschließungsanlagen ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Die vereinbarten Leistungen des Vertrages müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein (§ 11 Absatz 2 BauGB).
Im Falle der Erschließung des Baugebietes 01.77.00 Nördliche Wallhalbinsel liegen die Voraussetzungen vor, um die Erschließung auf die PIH zu übertragen.
Die Grundstücke, die für die Erschließungsanlagen benötigt werden, befinden sich im Eigentum der Stadt. In dem städtebaulichen Vertrag, in dem die Herstellung der Erschließungsanlagen übertragen wird, wird auch die erforderliche Verfügungsbefugnis über die im Eigentum der Stadt stehenden Flächen übertragen. Sie verpflichtet sich zudem, die Erschließungsanlagen auf ihre Kosten herzustellen.
Durch die Übertragung der Herstellung der Erschließungsanlagen hat die Hansestadt Lübeck nicht den Anteil von ca. 830.000 € (entspricht 10 % der Erschließungskosten, die sich geschätzt auf 8,3 Mio. € belaufen) zu tragen. Des Weiteren entfallen Fremdfinanzierungskosten, die bei einer Eigenerschließung wegen der Kapitalbeschaffung anfallen würden.
Die Übertragung der Erschließung auf die PIH stellt auch die zeitnahe Umsetzung des planerischen Willens der Hansestadt Lübeck sicher. Die Erschließung ist haushalterisch nicht eingeplant und daher kurzfristig nicht möglich.
Die Übertragung der Erschließung ist ebenfalls angemessen. Der anfallende Erschließungsaufwand dient der Baureifmachung der durch den Erschließungsträger noch zu erwerbenden Grundstücken.
Eine vertragliche Übertragung der Herstellung der Erschließungsanlagen würde auch verhindern, dass nach Bekanntmachung des Bebauungsplanes 01.77.00 Nördliche Wallhalbinsel sich die Erschließungslast zu einem Erschließungsanspruch verdichten kann. Für die Szenarien, dass es zu keinem Satzungsbeschluss des B-Plans oder zu keiner Grundstücksübertragung an die PIH kommt, werden auflösende Bedingungen im Erschließungsvertrag formuliert.
Durch den zu fassenden Beschluss werden die Belange von Kindern und Jugendlichen nicht berührt. Die Beteiligung von Kindern und Jugendlichen im Sinne des § 47 f GO erfolgte im Zuge des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes 01.77.00 Nördliche Wallhalbinsel.
