Wohnquartier Schlutuper Straße / Lauerhofer Feld

Das rund zehn Hektar große Baugebiet „Lauerhofer Feld“ im Stadtteil St. Gertrud ist eines der wichtigsten Wohnungsbauprojekte der Hansestadt Lübeck. Insgesamt sollen dort ca. 400 Wohneinheiten entstehen – in einer ausgewogenen Mischung aus Geschosswohnungsbau, Reihenhäusern und Doppelhäusern. Damit schafft die Stadt Wohnraum für geschätzt 800 bis 1.000 Menschen. Neben der Wohnbebauung sind auch eine Quartiersgarage zur Reduzierung des ruhenden Verkehrs im Wohnumfeld sowie eine Kindertagesstätte vorgesehen, die zur sozialen Infrastruktur des neuen Quartiers beitragen werden. Besonderer Wert wird auf Nachhaltigkeit, soziale Durchmischung und eine zukunftsorientierte Energieversorgung gelegt.

 

Grundstücke

Die Vermarktung der Grundstücke hat Ende 2024 begonnen. Die Grundstücke sind derzeit in sieben Lose aufgeteilt, die unterschiedlichen Zielgruppen zugeordnet sind.

Die Vermarktung der Geschosswohnungsbauten soll überwiegend über Bauträger erfolgen. Für eine Baugemeinschaft wird es die Möglichkeit geben, sich im Wohnquartier mit einer Kombination aus einem Mehrfamilienhaus und einem Doppelhaus zu verwirklichen. Der Großteil der Grundstücke, die zur Bebauung mit Reihenhäusern sowie sechs Doppelhäusern vorgesehen sind, werden an einen Bauträger veräußert. Zudem ist geplant 14 Doppelhäuser im Erbbaurecht direkt von der Hansestadt Lübeck an private Bauwillige zu vergeben. Das im südöstlichen Bereich befindliche Grundstück für ein Einfamilienhaus wird ebenfalls direkt von der Hansestadt Lübeck verkauft.

Die genauen Modalitäten zur Grundstücksvergabe werden im Exposé zum jeweiligen Los veröffentlicht. Die Ausschreibungsunterlagen finden Sie hier. Eine Interessentenliste, um ggf. Vorabinformationen zu erhalten, gibt es nicht.

Informationen zum Interessenbekundungsverfahren – LOS 5 Reihen- und Doppelhäuser – für Bauträger können hier und LOS 6 – Doppelhäuser für private Bauwillige können hier eingesehen werden.

Ergänzende Auskünfte zur Bebaubarkeit der Grundstücke erteilt Ihnen der Bereich Stadtplanung und Bauordnung (stadtplanung@luebeck.de).

 

 

Planung und Gestaltung

Der Bebauungsplan ist online abrufbar und kann zudem bei der Hansestadt Lübeck, Bereich 5.610 Stadtplanung und Bauordnung, eingesehen werden.

Neben den Festsetzungen des Bebauungsplans 07.32.00 – Schlutuper Straße / Lauerhofer Feld wird empfohlen bei der Planung der Hochbauten die Gebrauchsanweisung zu berücksichtigen. Neben weitergehenden Erläuterungen zum Bebauungsplan dient die Gebrauchsanweisung auch der städtebaulichen Qualitätssicherung der Umsetzung.

Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde durch ein fachlich qualifiziertes Ingenieurbüro ein Energiekonzept erstellt, welches die Grundlage für die nachhaltige Sicherung der umweltverträglichen und wirtschaftlichen Energieversorgung im Wohnquartier bildet. Insbesondere für die Wärmeversorgung der Gebäude wurde damit ein neuer Weg in der Hansestadt Lübeck eingeschlagen. Durch die Stadtwerke Lübeck Innovation GmbH wird das durch die Hansestadt Lübeck beschlossene Wärmeversorgungskonzept mit kalter Nahwärme, Erdwärmesonden und dezentralen Luftwasserwärmepumpen umgesetzt. Mehr als 130 Erdsonden werden durch ein mit Wasser gefülltes Leitungsnetz miteinander verbunden und versorgen die Gebäude im Quartier mit Wärme. Es ist notwendig, dass die Gebäude mindestens dem KfW55 –Baustandard entsprechen. Die künftigen Grundstückseigentümer werden im Grundstückskaufvertrag verpflichtet, sich an das durch die Stadtwerke Lübeck Innovation GmbH zu errichtende Wärmeversorgungssystem anzuschließen.

Das Energiekonzept hat auch die Nutzung der Dachflächen für PV-Anlagen in den Fokus gerückt, so dass durch grünen Strom die quartierseigene Energieversorgung ergänzt wird. Mit dem o.g. Bebauungsplan ist die Errichtung von PV-Anlagen auf den Gebäudedächern festgesetzt worden.

Der Baustart zur Errichtung der Gebäude wird für Ende 2025 avisiert. Die wirtschaftliche Umsetzung des Wärmeversorgungskonzeptes ist nur mit Fördermitteln realisierbar. Diese werden nur für einen bestimmten Anschlusszeitraum gewährt. Deshalb ist zum Anschluss an die Kalte Nahwärme eine zügige Bebauung des Quartiers erforderlich. Alle Gebäude sollen bis Ende 2028 an das Kalte Nahwärmenetz angeschlossen sein.

 

 

Zeitplan

• 07/2025 Interessenbekundungsverfahren – LOS 5 Reihen- und Doppelhäuser – für Bauträger
• 06/2025 Interessenbekundungsverfahren – LOS 6 Doppelhäuser für private Bauwillige
• 11/2024 Interessenbekundungsverfahren – LOS 1 Geschosswohnungsbau und Quatiersgarage (abgeschlossen)
• 08/2024: Übergabe des Baufeldes an Strabag AG. Beginn der Erschließungsmaßnahmen
• 03/2024: Kinder- und Jugendbeteiligung für den öffentlichen Spiel- und Bolzplatz
• 02/2024: Baumfällarbeiten entlang der Schlutuper Straße in Vorbereitung des Umbaus der Schlutuper Straße
• 2023/2024: Planung der Erschließungsanlagen
• 05/2022: Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes 07.32.00 Schlutuper Straße / Lauerhofer Feld (in Kraft getreten am 05.09.2022)
• 08/2021: Machbarkeitsstudie Kalte Nahwärme
• 2020/2021: Räumung / Freimachen der künftigen Flächen

 

 

FAQ LOS 6: Doppelhäuser im Erbbaurecht

Informationsveranstaltung vom 25.6.2025

Am 25.6.2025 fand in den Media Docks eine Informationsveranstaltung für Interessierte statt. Nach einer kurzen Begrüßung durch Frau Senatorin Pia Steinrücke wurde das Baugebiet Schlutuper Straße / Lauerhofer Feld vorgestellt. Anschließend erhielten die Anwesenden Informationen zur Vermarktung und zur Erbbaurechtsbestellung. Abschließend stellte die Sparkasse Möglichkeiten der Finanzierung vor und die Stadtwerke Lübeck berichteten über die Kalte Nahwärme. Die verwendeten Präsentationen finden Sie in gekürzter Fassung hier.

Die während der Fragerunde gestellten Fragen mit Antworten finden Sie anschließend unter "Bewerbungsverfahren" und "Baugebiet".

 

Bewerbungsverfahren

 

Wer kann sich bewerben?

Bewerben können sich alle volljährigen natürlichen Personen. Pro Haushalt ist lediglich eine Bewerbung zulässig. Mehrfachbewerbungen – auch durch verschiedene Haushaltsmitglieder – führen zum Ausschluss aller Bewerbungen des Haushaltes vom weiteren Verfahren.

Bewerbungen sind stets von zwei Baupartner:innen gemeinsam einzureichen. Als Baupartner:innen gelten Personen, die zusammen ein Doppelhaus planen und realisieren möchten.

 

 

Welche Personenkreise werden bevorzugt berücksichtigt?

Eine bevorzugte Berücksichtigung im Losverfahren erfolgt, wenn im Haushalt der Bewerber:innen mindestens eine Person mit Hauptwohnsitz lebt, auf die eines der folgenden Merkmale zutrifft:

• minderjähriges Kind
• Schwangerschaft
• schwerbehindert mit einem Grad der Behinderung (GdB) von mindestens 50 Prozent oder
• pflegebedürftig mit einem anerkannten Pflegegrad von mindestens Stufe 2.

Erfüllen beide Baupartner:innen mindestens eines der genannten Kriterien, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit im Losverfahren.

 

 

Bestehen Nachteile für Alleinerziehende?

Alleinerziehende werden gegenüber anderen Bewerber:innen selbstverständlich nicht benachteiligt. Entscheidend ist, dass ein minderjähriges Kind seinen Hauptwohnsitz bei der bewerbenden Person hat.

 

 

Werden Menschen ohne Kinder im Losverfahren nicht berücksichtigt?

Die Bürgerschaft hat für dieses Los einen zu bevorzugenden Personenkreis bestimmt. Sollten nicht genügend Bewerbungen aus diesem Personenkreis eingehen, werden weitere Bewerbungen auch von Menschen ohne Kinder in das Losverfahren einbezogen.

 

 

Können wir Prioritäten für bestimmte Grundstücke angeben?

In der Bewerbung können die Baupartner:innen gemeinsam bis zu drei Wunschgrundstücke in der Reihenfolge der Prioritäten angegeben. Sollte keines der bevorzugten Grundstücke zur Verfügung stehen, können die Baupartner:innen freiwillig erklären, für ein beliebiges noch nicht vergebenes Grundstück berücksichtigt werden zu wollen. Hierfür ist in der Bewerbung das entsprechende Feld anzukreuzen.

 

 

Sollte ich mich eher auf unbeliebte Grundstücke bewerben?

Diese Frage lässt sich nicht eindeutig beantworten, da die Einschätzung, ob ein Grundstück als beliebt oder unbeliebt gilt, stark vom individuellen Empfinden abhängt.

 

 

Bekomme ich das Grundstück, wenn ich der einzige Bewerber bin?

Für den Fall, dass Sie gemeinsam mit Ihrer Baupartnerin/ Ihrem Baupartner einziger Bewerber für ein Grundstück sind, erhalten Sie dieses.

 

 

Ich habe noch keine(n) Baupartner:in gefunden – kann ich mich trotzdem bewerben?

Eine Bewerbung einer Baupartei alleine ist nicht möglich. Im Verfahren können nur Bewerbungen berücksichtigt werden, die von zwei Baupartner:innen gemeinsam eingereicht werden. Es wurde bewusst eine längere Bewerbungsfrist berücksichtigt, damit Bewerber:innen in die Lage versetzt werden, rechtzeitig eine(n) geeignete(n) Baupartner:in zu finden.

 

 

Werden fehlende Unterlagen nachgefordert?

Seitens der Hansestadt Lübeck werden fehlende Unterlagen nicht nachgefordert. Unvollständig eingegangene Bewerbungen können nicht berücksichtigt werden und sind vom Verfahren ausgeschlossen.

 

 

Ist das Eingangsdatum meiner Bewerbung für die Auslosung entscheidend?

Nein, denn die Bewerbungen werden ungeöffnet gesammelt und erst nach Bewerbungsschluss geöffnet.

 

 

Wann erfahre ich, ob meine Bewerbung ausgelost wurde?

Alle Bewerber:innen werden bis spätestens 18.11.2025 darüber informiert, ob sie den Zuschlag für ein Erbbaurecht erhalten haben oder auf den Nachrücklisten berücksichtigt wurden.

 

 

Wann kann die notarielle Beurkundung der Erbbaurechtsverträge erfolgen?

Nach Auslosung der Grundstücke ist aus formellen Gründen eine Zustimmung des zuständigen städtischen Entscheidungsträgers über die die Erbbaurechtsbestellung erforderlich. Anschließend werden die Erbbaurechtsverträge erstellt. Eine Beurkundung ist frühestens nach Versand der Vertragsentwürfe durch das beurkundende Notariat und nach Ablauf einer 14-Tages-Frist möglich.

Sofern das Erbbaurecht mit Grundschulden belastet werden soll, beachten Sie bitte auch die Informationen zur Beleihung.

 

 

Was kann ich tun, wenn mein(e) Baupartner:in abspringt?

Vor Ende der Bewerbungsfrist:

Da nur gemeinschaftliche Bewerbungen zweier Baupartner:innen im Verfahren berücksichtigt werden können, ist eine erneute gemeinsame Bewerbung zweier Baupartner:innen erforderlich.

Nach Ende der Bewerbungsfrist, jedoch vor Abschluss des Erbbaurechtsvertrages:

Innerhalb von 14 Tagen kann ein(e) neue(r) Baupartner:in benannt werden. Diese(r) muss in der Regel dieselben Voraussetzungen wie die/ der ausgeschiedene Baupartner:in erfüllen und tritt nach Vorlage und Prüfung aller Bewerbungsunterlagen an die Stelle der ausgeschiedenen Baupartnerin/ des ausgeschiedenen Baupartners. Ein Rechtsanspruch besteht nicht.

Nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrages:

Nachdem die Erbbaurechte durch notariellen Vertrag bestellt wurden, können diese frei an Dritte übertragen werden. Die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Fristen der Bauverpflichtung gelten für Rechtsnachfolger:innen gleichermaßen.

 

 

 

Baugebiet

 

Wird das Wohnquartier verkehrsberuhigt gestaltet?

Für das Wohnquartier Schlutuper Straße/ Lauerhofer Feld ist eine hohe Aufenthaltsqualität vorgesehen. Der Großteil der Straßen ist als verkehrsberuhigter Bereich geplant. Der Kirchplatz, die diversen Grunflächen und die vielen Geh- und Radwege werden vollständig autofrei sein.

 

 

Wo ist die nächste Kita?

Innerhalb des Wohnquartiers befinden sich zwei Kindertagesstätten, von denen eine neu errichtet wird. Die Wege sind kurz und über die verkehrsberuhigten und autofreien Bereiche fußläufig gut erreichbar.

 

 

Wer wird die neue Kita betreiben?

Aktuell sind noch keine detaillierten Auskünfte hierzu möglich, da das Interessenbekundungsverfahren noch nicht begonnen hat.

 

 

Sind für den Platz neben der Kirche (Kirchplatz) gewerbliche Nutzungen vorgesehen (z.B. Bäckerei)?

Ein Investor für die an den Platz angrenzenden Gebäude steht noch nicht fest. Insofern kann zur Nutzung noch keine Aussage getroffen werden. Diese Flächen eigenen sich jedoch grundsätzlich für gewerbliche Nutzungen, wie Gastronomie oder Geschäfte des täglichen Bedarfs.

 

 

Gibt es Spielplätze?

Im Wohngebiet wird ein neuer Kinderspielplatz entstehen. Darüber hinaus wird es einen Fuß- und Basketballplatz, eine Parkour-Anlage und Outdoor-Fitnessgeräte geben.

 

 

 

Bebauung

 

Bestehen zeitliche Vorgaben für die Bebauung der Grundstücke?

Die Hochbaureife der Grundstücke wird bis Ende 2025 erreicht sein. Sobald die jeweiligen Erbbaurechtsverträge geschlossen sind und Baugenehmigungen für beide Baupartner:innen vorliegen, kann mit dem Bau begonnen werden. Die Erbbaurechtsverträge werden eine Bauverpflichtung mit Baufertigstellungsfrist bis zum 01.11.2027 beinhalten.

 

 

Was kann gebaut werden?

Auf den Grundstücken sind Doppelhäuser zu errichten. Im Bebauungsplan 07.32.00 – Schlutuper Straße / Lauerhofer Feld – sind sämtliche Festsetzungen enthalten. Der Bebauungsplan ist unter https://bekanntmachungen.luebeck.de/b-plaene/d/07-32-00 abrufbar und kann bei der Hansestadt Lübeck, Bereich 5.610 Stadtplanung und Bauordnung eingesehen werden.

 

 

Können die beiden Hälften eines Doppelhauses unterschiedlich große Wohnflächen besitzen? Gibt es eine maximale Wohnfläche?

Ja, die beiden Hälften des Doppelhauses können unterschiedliche Wohnflächen besitzen. Maßgeblich für die Wohnfläche ist die im Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) in Verbindung mit der zulässigen Geschossigkeit. Die GRZ gibt an, wieviel Fläche des Grundstücks maximal bebaut werden darf. Auf dieser Fläche sind maximal 2 Vollgeschosse möglich. Auf den südlichen Grundstücken ist zudem ein zusätzlich ein Staffelgeschoss als Nichtvollgeschoss zulässig.

 

 

Handelt es sich bei den Maßangaben im Bebauungsplan um Grundrissmaße?

Der Bebauungsplan enthält Maßangaben zu den zulässigen Baufenstern, innerhalb derer gebaut werden kann. Erst durch eine konkrete Hausplanung erhalten Sie Grundrissmaße.

 

 

Ist es möglich, eine Hälfte eines Doppelhauses breiter zu bauen, als die andere und kommen auch unterschiedliche Gebäudetiefen infrage (durch Versatz auf der Gebäuderückseite)?

Eine Doppelhaushälfte breiter beziehungsweise schmaler als die andere zu bauen ist möglich. Die Gebäudegrundfläche muss sich innerhalb der Baugrenzen befinden.

Auch sich unterscheidende Tiefen/ein Versatz der beiden Hälften ist möglich. Hierbei sind ebenfalls die Baugrenzen maßgeblich.

Es ist zu beachten, dass das Gesamtgebäude (beide Doppelhaushälften) als bauliche Einheit erscheinen muss.

An der gemeinsamen Grenze müssen die Häuser zwar nicht völlig deckungsgleich sein, ein gewisser „Versatz“ in der Vertikalen und/oder Horizontalen schadet nicht, die Häuser dürfen aber nicht so stark gegeneinander versetzt werden, dass sie nicht mehr als Einheit erscheinen.

 

 

Kann auch eingeschossig gebaut werden? (beispielsweise ein Bungalow mit Grünbedachung)

Ein Bungalow ist nicht zulässig. Die Doppelhaushälften sollen zweigeschossig, auf den südlichen Grundstücken wahlweise mit zusätzlichem Nichtvollgeschoss ausgeführt werden. Bei letzterem entsteht eine dreigeschossige Wirkung. Eine Bebauung mit einem Bungalow benachbart einem zwei- oder dreigeschossigen Gebäude verfehlt den Doppelhauscharakter

 

 

Sind Pultdächer möglich?

Pultdächer sind nicht zulässig. Es sind nur Flachdächer zulässig, die als Retentionsgründach ausgeführt werden müssen. Der Aufbau eines Retentionsgründaches kann nur als Flachdach ausgeführt werden.

 

 

In welchem Umfang sind die Dachflächen gemäß Bebauungsplan mit Photovol-taikmodulen auszustatten?

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind Dachflächen der Gebäude mindestens zu 60% mit Photovoltaikmodulen zur Nutzung von solarer Strahlungsenergie auszustatten. Davon ausgenommen sind durch festgesetzte Pflanzbindungen und Bäume erheblich beschattete Dachflächen.

 

 

Ist der Einbau eines Kaminofens möglich?

Zur Zulässigkeit von Einzelraumfeuerstätten wie z. B. Kaminöfen trifft der Bebauungsplan keine Regelungen.

Im Wohnquartier Lauerhofer Feld wird ein umweltfreundliches Gesamtkonzept Energie umgesetzt. Dies erfolgt zum einen über energetische Vorgaben bezüglich der Gebäudehülle und zum anderen über ein kaltes Nahwärmenetz mit Erdwärme als Energielieferant. Sämtliche Hauseigentümer:innen sind verpflichtet, sich an das kalte Nahwärmenetz anzuschließen.

 

 

Kann eine Garage oder ein Carport auf den Grundstücken errichtet werden?

Der Bau von Garagen und Carports ist gemäß Festsetzung Nr. 6.3 des Bebauungsplanes unzulässig.

 

 

Bedeutet „ein Stellplatz“, dass nur ein Auto erlaubt ist oder kann man zusätzlich noch eine Garage oder Carport bauen, sodass zwei Fahrzeuge am Haus stehen können?

Der Stellplatzbedarf wird auf den Grundstücken nachgewiesen. Es ist maximal ein Stellplatz je Doppelhaushälfte auf dem Grundstück zulässig. Der Bau von Garagen und Carports ist gemäß Festsetzung Nr. 6.3 des Bebauungsplanes unzulässig.

 

 

Wo auf den Grundstücken ist eine Regenrückhaltung umsetzen?

Die Festsetzungen zur Regenrückhaltung basieren auf einem entsprechenden Gutachten und wurden in Abstimmung mit den Entsorgungsbetrieben Lübeck und der unteren Wasserbehörde der Hansestadt Lübeck getroffen. Für die südlichen Doppelhausgrundstücke im Bebauungsplan mit WA-2, WA-7 und WA-11 bezeichnet und für die nördlichen Doppelhausgrundstücke (WA-6 und WA-15) wurden auf Grund der unterschiedlichen hydrogeologischen Bedingungen (insbesondere den Flurabstand des oberen Grundwasserleiters betreffend) unterschiedliche Regelungen getroffen.

Für die südlichen Doppelhausgrundstücke WA-2, WA-7 und WA-11 ist das Niederschlagswasser auf den Baugrundstücken in Mulden und/oder Rigolen zurückzuhalten und zu versickern. Die Mulden und/oder Rigolen sind im gelb schraffierten Bereich in der Vorgartenzone unterzubringen. Das Vorsehen einer Rigole im Bereich der Zufahrt zum Stellplatz ist empfehlenswert.

Für die nördlichen Doppelhausgrundstücke WA-6 und WA-15 ist das Niederschlagswasser auf den Baugrundstücken zu sammeln und in einer Mulde zwischen dem Grünstreifen und der nördlichen Grundstücksgrenze zurückzuhalten bzw. zu versickern.

 

 

Müssen sich die Baupartner:innen selbst um die Planung und den Bau der Doppelhäuser kümmern?

Die Hansestadt Lübeck bestellt für jede Baupartnerin/ jeden Baupartner ein Erbbaurecht am jeweiligen baureifen Grundstück. Für die Planung und den Bau des Doppelhauses müssen die Baupartner:innen eigenverantwortlich gemeinsam ein Bauunternehmen beauftragen.

 

 

Können auf den nördlichen und südlichen Doppelhausgrundstücken Kellerersatzräume / Gartenhäuser / Geräteschuppen errichtet werden? Ggf. in welchem Umfang?

Es ist je Grundstück (nur) ein Geräteschuppen mit einer Grundfläche von jeweils höchstens 15 m² Grundfläche zulässig.

 

 

 

Wärmeversorgung

 

Wie können die Gebäude beheizt werden?

Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde durch ein fachlich qualifiziertes Ingenieurbüro ein Energiekonzept erstellt, welches die Grundlage für die nachhaltige Sicherung der umweltverträglichen und wirtschaftlichen Energieversorgung im Wohnquartier bildet. Insbesondere für die Wärmeversorgung der Gebäude wurde damit ein neuer Weg in der Hansestadt Lübeck eingeschlagen.

Durch die Stadtwerke Lübeck Innovation GmbH wird das durch die Hansestadt Lübeck beschlossene Wärmeversorgungskonzept mit Kalter Nahwärme, bestehend aus Erdwärmesonden und dezentralen Luftwasserwärmepumpen, umgesetzt. Mehr als 130 Erdsonden werden durch ein mit Wasser gefülltes Leitungsnetz miteinander verbunden und versorgen die Gebäude im Quartier mit Wärme.

Die zukünftigen Erbbauberechtigten werden vertraglich verpflichtet, sich an das durch die Stadtwerke Lübeck Innovation GmbH zu errichtende Wärmeversorgungssystem anzuschließen. Für den Anschluss ist ein Baukostenzuschuss zu zahlen. Dieser beträgt ca. 25.000,00 EUR brutto pro Doppelhaushälfte, ausgehend von einer Anschlussleistung von 8,5 kW.

 

 

Wer übernimmt die Stromkosten für die Wärmepumpe?

Die Kosten des Strombedarfs für die Wärmepumpe werden durch die Stadtwerke Lübeck Energie GmbH als Lieferanten getragen und sind im Arbeitspreis enthalten. Einzelheiten können dem Muster-Energiedienstleistungsvertrag in Anlage 7 zum Exposé entnommen werden.

 

 

 

Erbbaurecht

 

Was ist ein Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist das im Grundbuch eingetragene Recht, auf einem (fremden) Grundstück für die Dauer einer vereinbarten Laufzeit ein Bauwerk zu haben. Eigentum am Grundstück und Eigentum am Bauwerk (hier Wohnhaus) fallen folglich auseinander. Die Erbbauberechtigten können jedoch für die gesamte Dauer des Erbbaurechts im Wesentlichen genauso verfahren wie die Eigentümer:innen eines Volleigentumsgrundstückes (grundstücksgleiches Recht). Insbesondere kann das Erbbaurecht verkauft, vererbt und beliehen werden.

Die Begründung eines Erbbaurechts erfolgt durch notariellen Vertrag zwischen Grundstückseigentümer:in und Erbbauberechtigten. Gesetzliche Regelungen zu Erbbaurechten finden sich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Der Beschluss der Bürgerschaft der Hansestadt Lübeck über die Neuregelung von Erbbaurechten für Wohnbebauung vom 30.03.2023 (VO/2023/12072) regelt die Konditionen für Neubestellungen und Verlängerungen von Erbbaurechten der Hansestadt Lübeck. Hierzu zählt der Erbbauzins, der als laufendes Entgelt anzusehen ist, das die Erbbauberechtigten der Grundstückseigentümerin dafür zahlen, dass der Grund und Boden für die Dauer der Laufzeit zur Nutzungen überlassen wird.

 

 

Wer erhält die Familienermäßigung auf den Erbbauzins?

Gemäß geltendem Bürgerschaftsbeschluss vom 30.03.2023 (VO/2023/12072) kann der Erbbauzins für jedes im Haushalt lebende Kind, für das Kindergeld gezahlt wird, um 10 % ermäßigt werden, maximal jedoch für 3 Kinder. Weitere Voraussetzung für die Gewährung der Ermäßigung ist, dass die Erbbauberechtigten das Erbbaurecht selbst bewohnen, keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen und kein weiteres Wohneigentum besitzen. Die entsprechenden Nachweise (z.B. Kindergeldbescheid, Einkommenssteuerbescheid) sind alle drei Jahre vorzulegen.

 

 

Wann wird der Erbbauzins erstmalig fällig?

Mit Abschluss des Erbbaurechtsvertrages wird der Erbbauzins fällig. Dieser ist in vierteljährlichen Teilbeträgen jeweils am ersten Werktag der Monate Januar, April, Juli und Oktober für das abgelaufene Quartal (nachträglich) zu zahlen.

 

 

Ändert sich der Erbbauzins während der Laufzeit des Erbbaurechts?

Der Erbbauzins ist im Hinblick auf die lange Laufzeit des Erbbaurechts wertgesichert. Der Erbbauzins ändert sich, sobald sich der vom Statistischen Bundesamt errechnete Verbraucherpreisindex, oder ein diesem nachfolgender Index, um mindestens 10 % erhöht oder vermindert automatisch im gleichen prozentualen Verhältnis. Die Regelung des § 9a ErbbauRG bleibt von dieser Vereinbarung unberührt und ist durch die Parteien zu beachten. Der Anspruch auf Änderung des Erbbauzinses entsteht erstmalig nach Ablauf von fünf Jahren, der Anspruch auf jede weitere Erhöhung frühestens nach Ablauf von jeweils drei Jahren nach der letzten Änderung.

 

 

Welche Laufzeit ist für das Erbbaurecht vorgesehen?

Alle Erbbaurechte im neuen Wohngebiet Schlutuper Straße / Lauerhofer Feld werden mit einer Laufzeit von 99 Jahren bestellt.

 

 

Was passiert, wenn die Laufzeit des Erbbaurechts endet?

Das Erbbaurecht ist ein Recht auf Zeit. Ist die Zeit, für die das Erbbaurecht eingeräumt wurde, abgelaufen „löst sich“ dieses Recht „auf“ und das bislang auf dem Erbbaurecht stehende Gebäude „fällt“ in das Eigentum des Grundstückseigentümers. Gemäß geltendem Bürgerschaftsbeschluss vom 30.03.2023 (VO/2023/12072) ist den Erbbauberechtigten grundsätzlich die Möglichkeit zur Verlängerung des Erbbaurechts einzuräumen. Sofern eine Verlängerung nicht gewünscht ist, fallen die Gebäude und baulichen Anlagen zum Zeitpunkt des Endes des Erbbaurechts an die Hansestadt Lübeck, die alle rechtmäßig errichteten Gebäude und baulichen Anlagen gemäß Erbbaurechtsvertrag mit zwei Dritteln ihres Wertes zu entschädigen hat.

 

 

Kann ein Erbbaurecht einseitig gekündigt werden?

Nein, ein Erbbaurecht ist für die Dauer der Laufzeit bestelltes Recht. Es endet grundsätzlich nur durch Zeitablauf oder die Ausübung des Heimfalls im Falle der Vertragsverletzung durch die Erbbauberechtigten. Das Erbbaurecht kann jedoch vererbt und veräußert werden.

 

 

Was bedeutet Heimfall?

Der Erbbaurechtsvertrag der Hansestadt Lübeck sieht eine Heimfallregelung für den Fall einer groben Vertragsverletzung durch die Erbbauberechtigten vor. Hierzu zählen u.a.:

• Bauverpflichtung nicht erfüllt
• Zahlungsverzug für Erbbauzinsen in Höhe von mindestens zwei Jahresbeträgen
• Insolvenz der Erbbauberechtigten
• Instandhaltungspflicht nicht erfüllt
• Versicherungspflicht nicht erfüllt
• Gebäudeabriss ohne Zustimmung

Die Hansestadt Lübeck gewährt bei Heimfall eine Entschädigung in Höhe von 50 % des Wertes der auf dem Grundstück vorhandenen und rechtmäßig errichteten Gebäude und baulichen Anlagen. Dieses Verfahren stellt die letzte Sanktionsmöglichkeit der Erbbaurechtsausgeberin im Falle vertragswidrigen Verhaltens dar und lässt sich durch das Abstellen des vertragswidrigen Verhaltens vermeiden und liegt damit im Einflussbereich der Erbbauberechtigten.

 

 

Wann kann der Erbbaurechtsvertrag notariell beurkundet werden?

Nachdem die Auslosung der Erbbaurechte durchgeführt wurde, folgt die Willensbildung durch den zuständigen städtischen Entscheidungsträger. Sobald diese vorliegt, wird der Erbbaurechtsvertragsentwurf versandt und kann nach Ablauf einer 14-Tages-Frist nach erneutem Versand durch das beurkundende Notariat geschlossen werden. Wie jeder notarielle Vertrag wird auch der Vertrag über die Bestellung eines Erbbaurechtes in voller Länge durch die Notarin/ den Notar verlesen und bei Bedarf erläutert. Dies gehört zu ihren/ seinen gesetzlichen Pflichten und ermöglicht eine abschließende Prüfung durch die Vertragsparteien und die Notarin/ den Notar.

 

 

Welche Kosten entstehen mir durch die Erbbaurechtsbestellung?

Mit Abschluss des Erbbaurechtsvertrages und der Bestellung des Erbbaurechts fallen Notar- und Gerichtskosten an. Zudem ist die Bestellung eines Erbbaurechts grunderwerbsteuerpflichtig. Alle diese Kosten (ca. 8,5 % des Kapitalwertes des Erbbauzinses) sind von den zukünftigen Erbbauberechtigten zu tragen.

 

 

Wann und bis zu welcher Höhe kann das Erbbaurecht beliehen werden (Beleihungsgrenze)?

Nach Vertragsschluss obliegt der Vollzug des Vertrages der Notarin/ dem Notar, für die im Vertrag eine entsprechende Vollmacht erteilt wird. Nach der Beurkundung erfolgt die Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch und die Anlegung eines Erbbaugrundbuches, das z.B. mit Grundpfandrechten belastet werden kann. Die Dauer dieses Vorganges hängt u.a. von der Bearbeitungsdauer beim Finanzamt bezüglich der Mitteilung über die Grunderwerbsteuer sowie deren Zahlung, als auch von der Durchführung des Vertrages beim Grundbuchamt ab. Erst nachdem das Erbbaugrundbuch angelegt worden ist, kann dieses mit Grundpfandrechten belastet werden.

Zur erstmaligen Herstellung der Gebäude und baulichen Anlagen kann, bei Nachweis einer qualifizierten Kostenschätzung bzw. qualifizierter Angebote, einer Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten bis zu einer Höhe von 100 % der Bau- und Herstellungskosten (inkl. sämtlicher Erschließungskosten) zugestimmt werden.

Die Erteilung einer Belastungsgenehmigung ist kostenpflichtig. Das Entgelt beträgt gemäß der derzeit gültigen Allgemeinen Entgeltordnung für besondere Leistungen der Hansestadt Lübeck € 134,47 inkl. 19 % Ust.

 

 

An welcher Rangstelle ist die Eintragung eines Grundpfandrechts im Erbbaugrundbuch möglich?

Im Rahmen der Erbbaurechtsbestellung wird die Erbbauzinsreallast an erster Rangstelle des neuen Erbbaugrundbuches eingetragen. An zweiter Rangstelle folgt ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für die Hansestadt Lübeck. Ein Rangrücktritt des Vorkaufsrechts hinter die zu bestellenden Grundpfandrechte kann Seitens der Hansestadt Lübeck erklärt werden.

 

 

Erteilt die Hansestadt Lübeck der finanzierenden Bank bei Bedarf eine Stillhalte- bzw. Zustimmungserklärung?

Stillhalte- und Zustimmungserklärungen können gegen Entgelt erteilt werden. Hierfür werden ausschließlich eigene Vordrucke der Hansestadt Lübeck verwendet. Das derzeit gültige Entgelt gemäß der Allgemeinen Entgeltordnung für besondere Leistungen der Hansestadt Lübeck beträgt € 126,14 inkl. 19 % Ust. (je Recht).

 

 

Kann das Erbbaurecht vermietet werden? Welche Kosten fallen an?

Die Erbbauberechtigten verpflichten sich, das errichtete Bauwerk nach dessen Fertigstellung für einen Zeitraum von mindestens sieben Jahren selbst und ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (Hauptwohnsitz) zu nutzen. Innerhalb dieses Zeitraums ist eine Vermietung oder sonstige Überlassung an Dritte ausgeschlossen. Auch im Anschluss bleibt die Verpflichtung, das Erbbaurecht dauernd selbst zu bewohnen, bestehen. Eine Freistellung von dieser Verpflichtung zum Zweck der Fremdvermietung ist möglich. In diesem Fall entfällt eine ggf. gewährte Familienermäßigung und ein zusätzliches Entgelt in Höhe von 25 % des Jahreserbbauzinses ist in monatlichen Teilbeträgen zu entrichten.

 

 

Ist ein Ankauf des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks möglich?

Gemäß geltendem Bürgerschaftsbeschluss vom 30.03.2023 (VO/2023/12072) ist die Möglichkeit des Ankaufs des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks durch die Erbbauberechtigten für die Dauer von 15 Jahren nach Bestellung des Erbbaurechts auszusetzen.

 

 

Wer trägt im Falle des Erbbaurechtes die Grundstückslasten und die Kosten der Erschließung?

Die Erbbauberechtigten haben nach den vertraglichen Bestimmungen als „wirtschaftliche Eigentümer“ alle auf das Grundstück und Erbbaurecht entfallenden Steuern, Abgaben und sonstigen Lasten zu tragen. Dazu gehörten neben der Grundsteuer und etwaigen kommunalen Gebühren auch die Erschließungs- und Anschlusskosten.

 

 

 

Verschiedenes

 

Welche Kosten kommen insgesamt auf mich zu?

Der Erbbauzins ist laufend vierteljährlich zu zahlen. Es fallen folgende einmalige Kosten an: Ablöse für Erschließungsbeiträge, Anschlussbeitrag (Entsorgungsbetriebe Lübeck – EBL), Baukostenzuschuss für den Anschluss an die Kalte Nahwärme (Stadtwerke Lübeck) sowie durch den Abschluss des Erbbaurechtsvertrages Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten. Darüber hinaus entstehen Kosten für den erstmaligen Anschluss an die übrigen Medien (z.B. Strom, Wasser, Kommunikation).

 

 

Wie hoch ist die laufende Grundsteuer?

Da die Grundsteuer stets individuell ermittelt wird und von der konkreten Bebauung abhängig ist, können hierzu keine Angaben gemacht werden. Bei Bedarf sollte eine steuerliche Beratung in Anspruch genommen werden.

 

 

Gibt es staatliche Fördermittel?

Für den Neubau können unter bestimmten Voraussetzungen Fördermittel in Anspruch genommen werden, insbesondere im Bereich des energieeffizienten Bauens. Eine detaillierte Übersicht der verfügbaren Förderprogramme sowie der jeweiligen Förderbedingungen finden Sie auf der Internetseite der Investitionsbank Schleswig-Holstein auf www.ib-sh.de. Die Hansestadt Lübeck bietet keine Beratung zu Fördermitteln an.