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Erbbauzins: Klarstellung durch Landgericht

Das Landgericht Lübeck hat am 11. April 2013 in drei anhängigen Verfahren zu Erbbaurechtserhöhungen wegweisende Entscheidungen gefällt. Die Hansestadt Lübeck begrüßt diese Entscheidungen, weil sie für eine Vielzahl von Erbbaurechtsverträgen aus den Jahren 1949 bis 1975, die besondere Erbbauzinsklauseln enthalten, in der Zukunft ein großes Maß an Rechtssicherheit gewährleisten.

Hintergrund der Entscheidungen ist folgender: Nach dem in den vergangenen Jahren diverse gerichtliche Entscheidungen die Berechnung der Erhöhung des Erbbauzinses der Hansestadt Lübeck bestätigt hatten, hat es nunmehr in drei gerichtlich anhängigen Verfahren zur Erbbauzinserhöhung, die bis zum BGH geführt wurden, Korrekturen in der Rechtsprechung gegeben. Der Bundesgerichtshof und das Landgericht hatten über Verträge mit einer Erbbauzinsklausel zu entscheiden, bei der ein Erbbauzins von 10 Prozent des Bodenwertes vereinbart worden war verbunden mit einer Ermäßigung in den Anfangsjahren des Erbbaurechtes auf 2 oder 4 Prozent. Diese Ermäßigung wurde im Lauf der Jahrzehnte stufenweise aufgehoben bis der Erbbauzins von 10 Prozent erreicht war. Die Entscheidungen betreffen nur Verträge mit dieser Gestaltung des Erbbauzinses, nicht jedoch Verträge bei denen von Anfang an ein fest stehender Erbbauzins von beispielsweise 4 Prozent vereinbart worden war.

Der Bundesgerichtshof hatte bereits in seiner Entscheidung vom 18.11.2011 - Az.: V ZR 31/11 - (siehe Anlage unten) einen grundlegenden Richtungswechsel für die Berechnung der Anpassung von Erbbauzinsen bei diesen Verträgen vollzogen. In der Vergangenheit hatte der BGH eine Anpassung der Erbbauzinshöhe bei lang laufenden Erbbaurechtsverträgen in der Regel für möglich gehalten, wenn die Lebenshaltungskosten seit Vertragsschluss um 150 Prozent gestiegen waren; dann war die Erhöhung aus dem Mittelwert der prozentualen Steigerung der Lebenshaltungskosten und der Löhne und Gehälter zu bilden. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung bei den zur Entscheidung vorliegenden Erbbaurechtsverträgen der Hansestadt Lübeck grundsätzlich eine Erhöhungsmöglichkeit bejaht, jedoch eine Anpassung allein entsprechend der eingetretenen prozentualen Steigerung der Lebenshaltungskosten vorgegeben. Das Landgericht Lübeck, an das die Fälle zur endgültigen Entscheidung zurückverwiesen wurden, hat auf Grundlage der Wertungskriterien des Bundesgerichtshofs am 11. April 2013 nun endgültig entschieden und die Erbbauberechtigten zur Zahlung eines geringeren Erhöhungsbetrages verurteilt (siehe Anlage unten).

Damit ist geklärt, dass die Hansestadt Lübeck zu einer Erhöhung der Erbbauzinsen in allen vergleichbaren Fällen entsprechend der eingetretenen Steigerung der Lebenshaltungskosten seit der letzten Erhöhung auf 10 Prozent berechtigt war. Diese Berechnung führt in der Regel zu erheblich geringeren Erhöhungsbeträgen, als sie ursprünglich festgesetzt wurden. Die Verwaltung der Hansestadt Lübeck wird die Korrektur der Erhöhung der Erbbauzinsen in vergleichbaren Fällen entsprechend handhaben. Für eventuelle Rückzahlungen wurden im Haushalt der Hansestadt Mittel bereitgestellt.

Das Landgericht hat in seiner Entscheidung auch klargestellt, dass in Zukunft Erhöhungen des Erbbauzinses möglich sind, wenn die Lebenshaltungskosten erneut um mehr als 10 Prozent gestiegen sind, jedoch nicht vor Ablauf von jeweils 5 Jahren seit der letzten Festsetzung.

Dokumente:

Urteil des BGH vom 18. November 2011
Urteil des Landgericht Lübeck vom 11. April 2013